Słownik terminów inwestycyjnych
Słownik terminów inwestycyjnych \ Co to jest umowa przedwstępna ?

Co to jest umowa przedwstępna ?

Rozwijający się w zawrotnym tempie rodzimy rynek nieruchomości powinien przyzwyczaić nas do tego, iż liczba regulacji również rośnie w wymiarze arytmetycznym. Czasem ciężko zorientować się w niuansach tak bliskich nam kwestii jak umowa najmu lokalu, umowa o pracę czy umowa wykonania remontu. A jeszcze większe trudności sprawić nam mogą takie zawiłości prawne, jak: umowa przedwstępna, umowa deweloperska czy umowa sprzedaży nieruchomości, w ogóle. Ważna w naszych rozważaniach będzie nie tylko sama definicja tejże instytucji prawa cywilnego, lecz także zamocowanie jej w realnych sytuacjach, gdy dokonujemy kupna mieszkania. Musimy wiedzieć, na co uważać, przy sporządzaniu i podpisywaniu umowy przedwstępnej np. przy sprzedaży działki, by uniknąć tragicznych w skutkach braków formalnych lub nieporozumień między stronami.

Co to jest umowa przedwstępna?

Jak nietrudno się domyśleć, nie będąc nawet obeznanym w zawiłościach kodeksu cywilnego (KC), umowa przedwstępna to rodzaj zawiązania zobowiązania dwóch stron, następującego wtedy gdy strony obiecują zawrzeć w przyszłości umowę, której istotne elementy, zostaną już zakreślone w owej umowie przedwstępnej. Zanim, bowiem obie strony przywita w progach swego gabinetu notariusz, by przenieść prawo własności przy sprzedaży nieruchomości – dobrze jest przemyśleć konstrukcję umowy przedwstępnej.

Rzecz jasna, umowa przyrzeczona, która została zarysowana w przedwstępnej, nie może być nieważna, czyli niezgodna z literą KC. Dodajmy jeszcze, iż w samym kodeksie cywilnym, umowa przedwstępna pojawiła się w artykułach 389-390, jako swoisty pierwszy stopień i gwarancja dla obu stron, w dotarciu do sedna umowy przyrzeczonej, na przykład do umowy sprzedaży mieszkania.

Należy tu jeszcze zaznaczyć, iż tzw. umowa deweloperska i umowa przedwstępna są niemalże tożsame, jeśli chodzi o skutek ekonomiczny. W dużym skrócie: umowa deweloperska jest podpisywana w obecności notariusza i określa zbiór praw, ale przede wszystkim obowiązków dewelopera w związku z budową i oddaniem nieruchomości do użytku. Dzięki temu, że przyjmuje ona formułę aktu notarialnego, łatwiej jest stronie poszkodowanej dochodzić swych praw w sądzie.

Podstawowe elementy składowe i wzór dobrej umowy przedwstępnej

Oprócz, obowiązkowych kwestii formalnych, takich jak miejsce i data zawarcia umowy, w treści powinny być jasno określone strony, czyli osoby prawne lub fizyczne. Co do tych ostatnich wymagane są ich dane, takie jak: dane teleadresowe, nazwisko i imię, PESEL lub numer dowodu tożsamości. Osoby prawne będą musiały umieścić: NIP, nazwę firmy i podstawowe dane osób w jej imieniu występujących.

Kolejnymi ważnymi elementami są: cena sprzedaży nieruchomości (przelew lub gotówka) lub innego przedmiotu umowy, a także termin zawarcia umowy. Jeśli termin nie zostanie jasno określony, to prawo żądania do jej wyznaczenia leży po tej stronie, która zgodnie z KC jest uprawniona do ubiegania się o umowę przyrzeczoną.

Jeśli obie strony w sposób równouprawniony mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, wtedy decyduje kolejność oświadczenia. Strony mają rok (od zawarcia u. przedwstępnej) na wyznaczenie terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej – jeśli tego w tym okresie nie dokonają, nie można niestety żądać jej zawarcia.

Oczywiście umowa przedwstępna może dotyczyć różnych przedmiotowo spraw i w ten sposób dochodzimy do kolejnego ważkiego elementu: przedmiotu zawarcia umowy lub przedmiotu sprzedaży. Przedmiotem zbycia może być przedmiot fizyczny, energia, zbywalne prawo lub wartość w obcej walucie. Tak, więc w umowie przedwstępnej zarysować możemy sprzedaż działki rod lub umowę kupna mieszkania. Lepiej jednak, by dane opisujące przedmiot sprzedaży były precyzyjne (np. numer działki budowlanej, działki rod, numery fabryczne i rejestracyjne samochodu, itp.) – unikniemy wtedy, zasygnalizowanych na początku naszych rozważań, nieporozumień.

Elementy fakultatywne umowy przedwstępnej, czyli ile zadatku?

Zadatek lub zaliczka pojawiają się w treściach umów przedwstępnych dosyć często, dlatego warto zatrzymać się nad nimi na chwilę. Zgodnie z art. 394 KC, jeśli jedna ze stron ze swej winy, nie wykona postanowień umowy, to druga może z pełnym spokojem odstąpić od umowy i wtedy zadatek zachowuje. Jeśli takową zaliczkę strona poszkodowana przy podpisywaniu umowy przedwstępnej przekazała, to może w wypadku niedotrzymania umowy, żądać zgodnie z KC kwoty dwukrotnie wyższej.

Zresztą, częstą praktyką jest wpisanie w treść umowy klauzuli, jasno mówiącej, że gdy tylko strona sprzedająca nie wywiąże się z umowy, zwróci ona potencjalnemu kupcowi dwukrotność sumy zadatku. Jeśli jesteśmy osobą fizyczną i nie mamy pełnej świadomości utraty (ile kosztuje nas utrata) zadatku lub jakie są skutki odpowiedzialności odszkodowawczej, koniecznie skonsultujmy się z radcą prawnym przed podpisaniem czy skonstruowaniem umowy przedwstępnej.

Co właściwie daje nam umowa przedwstępna, np. kupna mieszkania?

Wielu prawników zwraca uwagę, że to mechanizm zadatku jest fundamentalnym zabezpieczeniem, który związuje obie strony umowy, bowiem mając w perspektywie utratę takowej zaliczki, każdy zastanowi się, ile kosztuje takie odstąpienie lub niewywiązanie się z umowy. Niemniej jednak trzeba jasno stwierdzić, że umowa przedwstępna sama w sobie jest znakomitym potwierdzeniem, np. podczas kupna mieszkania na kredyt, że przyszły właściciel mieszkania ma spore szanse uzyskać kredyt w banku. Z drugiej strony, deweloper sam może dążyć do zawarcia takiej umowy, zapisując w niej klauzulę, uzależniającą zawarcie umowy przyrzeczonej od otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej.

 

Kredyt deweloperski co to jest ?

Kredyt deweloperski jest produktem skierowanym stricte dla branży budowlanej. Pod wieloma względami przypomina dobrze znany na rynku kredyt hipoteczny, choć opiewa...

Catchment area – co to jest?

Catchment area – definicja i znaczenie Catchment area, zwany po polsku obszarem oddziaływania, dostarcza ważnych dla sprzedawców detalicznych, jak i większych obiektów...

IKE - co to jest ?

IKE - indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego, dzięki któremu możesz oszczędzać pieniądze na prywatną emeryturę....

Rękojmia dewelopera - co to jest ?

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera, może wystąpić sytuacja, w której nie zauważymy, że występują pewne wady i usterki. Czy oznacza to,...

Rachunek powierniczy - co to jest ?

Rachunek powierniczy to produkt bankowy o szczególnym znaczeniu i specyfikacji, a jego głównym celem jest ochrona praw oraz pieniędzy osób dokonujących...

Przewłaszczenie na zabezpieczenie - co to jest ?

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest formą ochrony wierzytelności umowy. Jest ona przeniesieniem własności określonego składnika majątku na wierzyciela. W umowie tej znajduje...

Rękojmia - co to jest ?

Polskie prawo chroni nabywców przed nieuczciwymi praktykami sprzedawców. Niezależnie od tego, czy sprzedawcą jest firma, czy też osoba prywatna. Jednym z...

Lokal użytkowy - co to jest ?

Kupowanie lokali użytkowych na wynajem przynosi wyższą stopę zwrotu niż inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe. W związku z tym warto dowiedzieć się czym...

Termin wykupu obligacji - co to jest?

Obligacja, czyli papier wartościowy emitowany w serii to rodzaj pożyczki, w której emitent jest pożyczkobiorcą a obligatariusz pożyczkodawcą. To swoiste dłużne...

Działka ewidencyjna - co to jest?

Decydując się na kupno działki, domu, jego budowę lub po prostu na podzielenie posiadanych gruntów, każdy spotka się z pojęciem działki...

Stopa procentowa - co to jest?

Stopa procentowa to pojęcie funkcjonujące w świecie bankowości i finansów, które najczęściej odnosi się do produktów pożyczkowych oraz depozytowych, ale także...

Rynek Forex - co to jest?

Współcześnie domy maklerskie starają się zachęcić niewielkich inwestorów do gry na rynku Forex. Możliwość uzyskania wyjątkowo wysokiego przychodu w krótkim czasie...

Fundusz private equity - co to jest?

Pomimo braku odpowiednich uregulowań prawnych mali inwestorzy zyskują rosnącą ilość okazji do intratnych inwestycji. Jedną z nich są inwestycje w spółki...

REIT - co to jest?

Od lat Polacy zachęcani są do bezpośrednich inwestycji w rynek nieruchomości. Kupno nieruchomości mieszkaniowej, komercyjnej, czy też gruntowej i udostępnianie jej...

Zaliczka - co to jest?

Zaliczka to pewna kwota pieniędzy, która zostaje wniesiona przez jedną ze stron. Najczęściej dotyczy to umowy przedwstępnej, która jest wstępem do...

Zadatek - co to jest?

Zadatek to wpłata pewnej sumy pieniędzy podczas zawarcia umowy w celu zabezpieczenia przed jej zerwaniem. Stanowi on także formę odszkodowania za...

Księga wieczysta - co to jest?

Najprostsza definicja księgi wieczystej to zbiór dokumentów, który pozwala na poznanie stanu prawnego konkretnej nieruchomości. Innymi słowy, zawarte w niej informacje...

Halving - co to jest?

Halving jest to powszechnie stosowany model ekonomiczny w zarządzaniu wieloma kryptowalutami. Polega na tym, że gdy ilość kryptowalut krążących w sieci...

Obligacja kuponowa - co to jest?

Obligacje, które można wykupić po wartości nominalnej nazywane, są obligacjami kuponowymi. Najprościej można to wytłumaczyć, że obligacja kuponowa przynosi inwestorowi dochód...

Platforma crowdfundingu - co to jest?

W celu właściwego zrozumienia czym są platformy do crowdfundingu, warto najpierw skupić się na definicji platformy internetowej. To nic innego jak...

Fractional ownership - co to jest?

Współczesna światowa gospodarka ze względu na zachodzące zmiany społeczne i ekonomiczne stopniowo przekształca się w tzw. gospodarkę/ekonomię współpracy (ang. sharing economy),...

Crowdinvesting - co to jest?

Crowdinvesting (zwany też crowdfundingiem udziałowym)  - system finansowania społecznościowego startup-ów i projektów deweloperskich oraz inwestowania w te przedsięwzięcia na internetowej platformie...

Sharing economy - co to jest?

Sharing economy w języku polskim pojęcie to tłumaczone jest jako ekonomia współdzielenia. To nic innego jak model ekonomiczny polegający na dzieleniu...

Stablecoin - co to jest?

Stablecoin jest kryptowalutą, która nie jest podatna na wahania kursu lub jej zmienność cenowa jest minimalna. Stablecoiny poprawiają bezpieczeństwo inwestowania w...

Stagflacja - co to jest?

Wielu konsumentów, ale też osoby kręgu ekspertów zastanawiają się, czy Polska nie wchodzi w fazę stagflacji. Jest to zjawisko bezpośrednio związane...

Grupowe inwestowanie w nieruchomości - co to jest?

Inwestowanie w nieruchomości jest znaną od dawna formą lokowania pieniędzy. Od kilku lat rosnącą popularnością cieszy się również tak zwany crowdfunding...

Kryptowaluta - co to jest?

Co to jest kryptowaluta? Pod pojęciem "kryptowaluty", kryje się innowacyjna forma "wirtualnej monety" w rozproszonym systemie księgowym, za powstaniem którego stoi zaawansowana...

Fundusz nieruchomości - co to jest?

Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów na pomnożenie kapitału. Od dawna wiadomo, że w dłuższej perspektywie czasu bardzo dużą...

Obligacje korporacyjne - co to jest?

Rynek obligacji to nie tylko obligacje skarbowe. Te, na których można zarobić znacznie więcej, nazywa się obligacjami korporacyjnymi. Obligacje korporacyjne, inaczej...

ETF - co to jest ?

ETF to skrót od angielskiego pojęcia exchange-traded fund, oznaczającego produkt inwestycyjny zarządzany pasywnie. W Polsce cieszy się rosnącą popularnością. Fundusz indeksowy...

Zadaj pytanie

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez telefon.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820