Sprzedaż nieruchomości po śmierci małżonka – jaki podatek?
18 czerwca 2019 2 minuty czytania
W przypadku śmierci męża lub żony, druga osoba może się zdecydować na sprzedaż mieszkania po śmierci małżonka. Może to wynikać z faktu, że nie jest sam w stanie utrzymać dużego domu, potrzebuje gotówki lub po prostu zmienia życiowe plany w wyniku zaistniałej sytuacji. Za czasów życia drugiej osoby nieruchomości były częścią wspólną majątku, a to może pociągać za sobą pewne skutki prawne.
Kiedy płaci się podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?
Jak wiadomo, podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania nie jest wymagany w przypadku, kiedy dana nieruchomość została nabyta ponad 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta lub wybudowana nieruchomość. Mogłoby się wydawać, że w przypadku małżeństwa, które posiadało swój dom, działkę lub inną nieruchomość dłużej niż 5 lat nie powinno być problemu z interpretacją. Jednak w razie śmierci małżonka często pojawiały się wątpliwości co do czasu posiadania danej nieruchomości i konieczności płacenia podatku dochodowego.
Problem w sprawie podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania?
Niektóre sądy i organy państwowe uznawały, że żyjący współmałżonek nabywał drugą część nieruchomości w ramach spadku. Przykładem może być małżeństwo, które swój dom posiadało ponad 10 lat w momencie, kiedy jeden ze współmałżonków zmarł. Drugi współmałżonek postanowił sprzedać dom. Wydawać by się mogło, że dana osoba nie będzie musiała odprowadzać podatku dochodowego od sprzedaży domu. Jednak niektóre sądy interpretowały, że żyjący małżonek nabył część zmarłego współmałżonka dopiero w momencie śmierci. Zgodnie z tą interpretacją osoba żyjąca mogłaby sprzedać cała dom dopiero po upływie 5 lat od zakończenia roku, w którym zmarł małżonek.
Druga interpretacja obowiązku płacenia podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania po śmierci małżonka?
Jak już wspomniano, tylko niektóre z sądów przyjęły takie stanowisko. Druga interpretacja zakłada, że jeżeli nieruchomość jest nabywana w trakcie trwania małżeństwa, to należy ona tak samo do obu współmałżonków, a nie połowa majątku należy do jednego z nich, a połowa do drugiego. Oczywiście taka interpretacja możliwa jest tylko i wyłącznie wtedy, kiedy małżeństwo miało wspólność majątkową. Taka interpretacja powoduje, że śmierć jednego ze współmałżonków to przekształcenie się wspólności we współwłasność w częściach ułamkowych. W związku z tym termin zwolnienia z podatku dochodowego jest liczony od daty zakupu, budowy nieruchomości przez obu małżonków.
Jakie stanowisko zajął NSA w sprawie sprzedaży nieruchomości dziedziczonej po małżonku ?
Jaka interpretacja jest zatem właściwa? W tym przypadku powinno się kierować stanowiskiem, jakie zajął w tej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny. Jest to kluczowa interpretacja, do której należy się odnosić w przypadku wątpliwości co konieczności zapłaty podatku dochodowego. NSA w dniu 15 maja 2017 r. (sygn. II FPS 2/17) podjął uchwałę, w której wskazał, że:
„Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków”.
Zgodnie z tym zapisem za datę nabycia nieruchomości uznaje się termin, kiedy została ona wybudowana lub nabyta. Dotyczy to także części odziedziczonej po współmałżonku. Właśnie w ten sposób powinno się liczyć okres posiadania nieruchomości na cele obliczenia podatku dochodowego w przypadku zbycia nieruchomości. Nie ma wątpliwości, że jest to interpretacja odzwierciedlająca realną sytuację małżeństw. Jednocześnie jest także korzystniejsza dla wszystkich owdowiałych osób. Takie stanowisko z całą pewnością upraszcza formalności związane ze sprzedażą oraz w jasny sposób wyjaśnia, jakie obowiązki spoczywają na sprzedającym nieruchomość.
Marcin Pabijanek CEO Social Estate
Czytaj także:
- Czy warto wynajmować mieszkanie ?
- Jak wygląda i ile kosztuje wycena nieruchomości?
- Inwestowanie w nieruchomości za pomocą tokenów-tokenizacja nieruchomości
- Crowdfunding mieszkań na wynajem – sposób na inwestycje w nieruchomości przy małym kapitale – czasu i pieniędzy.
- Zarabianie na wynajmie nieruchomości a prawo – co warto wiedzieć?
- Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania od dewelopera?
- Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? ABC kupującego
- Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku
Marcin Pabijanek
Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.