Sposoby obliczania opłacalności inwestycji w wynajęty lokal użytkowy i park handlowy

13 grudnia 2020 4 minuty czytania

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne jest jednym ze sposobów dywersyfikowania przychodów zarówno w przypadku przedsiębiorców, jak i osób prywatnych. Zysk z tego rodzaju działalności zależy od wielu czynników, dlatego warto wiedzieć, w jaki sposób obliczyć opłacalność wynajętego lokalu użytkowego bądź parku handlowego. Należy pamiętać, iż istnieje kilka podejść określania wartości inwestycyjnej w oparciu o 7 podstawowych metod oceny efektywności inwestycji.

Metody oceny efektywności inwestycji wynajętych lokali i parków handlowych

Aby w sposób profesjonalny określić rentowność nieruchomości komercyjnych, warto posłużyć się jedną lub nawet kilkoma metodami oceny efektywności inwestycji,                                                                                                           które zostaną opisane w dalszej części niniejszego artykułu.

Metoda zdyskontowanej wartości bieżącej PV

Metoda zdyskontowanej wartości bieżącej PV wykorzystywana jest w procesie porównywania bieżącej wartości dwóch różnych umów najmu,                                                                                                                                                                                                         a także w przypadku porównania opcji alternatywnych w postaci najmu oraz zakupu nieruchomości.
Biorąc pod uwagę wpływy dokonane w kilku różnych okresach, które po sobie następowały, uzyskanie zdyskontowanej wartości bieżącej PV odbywa się poprzez sprowadzenie, za pomocą stopy dyskontowej, kwot przepływu gotówki CF uzyskiwanego w kolejnych, przyszłych latach do wartości otrzymanej w momencie opracowywania kalkulacji.

Wskaźnik zyskowności PI

Oceny efektywności inwestycji można również dokonać za pomocą wskaźnika zyskowności PI, stanowiącego stosunek wartości bieżącej wszystkich przepływów finansowych PVCF w przyszłości do początkowego kapitału włożonego przez inwestora, który nazywa się bazą inwestycyjną INVB. Wskaźnik zyskowności PI stosuje się do porównywania kilku alternatyw inwestycyjnych.

Okres zdyskontowanego zwrotu DPP

Metoda zdyskontowanego zwrotu DPP stosowana jest wówczas, gdy chcemy stwierdzić, po upływie jakiego czasu uzyskamy zrównanie zainwestowanych środków finansowych z korzyściami osiągniętymi po zakupie określonego strumienia pieniężnego. Analizę taką przeprowadza się w oparciu o zdyskontowane przepływy pieniężne DCF przy uwzględnieniu zmian wartości pieniądza w czasie TVM. Porównując tą metodą więcej inwestycji, w które została zaangażowana identyczna kwota pieniędzy, dla inwestora bardziej opłacalna będzie ta, która uzyska najszybszy zwrot kapitału.

Wewnętrzna stopa zwrotu IRR

W celu oceny efektywności inwestycji można również posłużyć się metodą zewnętrznej stopy zwrotu IRR. Jest to wyrażona w procentach stopa zwrotu nieruchomości komercyjnych z każdej wydanej na inwestycję złotówki, przez cały okres inwestycji. Metoda ta polega na poszukiwaniu stopy oprocentowania kapitału inwestycyjnego, dla której kwota niezbędnych nakładów finansowych równałaby się sumie zdyskontowanych wpływów finansowych.
Za pomocą IRR wyraża się stopę rentowności, czyli tzw. yield nieruchomości komercyjnych, związanej z nabyciem wynajętego lokalu użytkowego lub parku handlowego.
Jeśli inwestor rozpatruje kilka opcji inwestycyjnych oceniając je za pomocą IRR, korzystniejsza będzie ta, której wartość IRR jest wyższa.

Zmodyfikowana wewnętrzna stopa zwrotu MIRR

Metoda ta bierze pod uwagę koszt poniesionego kapitału, a także procent zysku z wolnych środków pieniężnych, które zostały ponownie zainwestowane. Aby dokonać oceny efektywności tą metodą, należy posłużyć się wartością przepływów pieniężnych inwestycji w kolejnych latach, stopą oprocentowania, która pobierana jest od środków uczestniczących w przepływach, stanowiących koszt kapitału inwestora, a także stopą inwestycyjną, którą otrzymujemy po inwestycji wolnych środków.
Należy zaznaczyć, że MIRR to stopa procentowa posiadająca zdyskontowaną wartość końcową inwestycji, która równa się wartości nakładów inwestycyjnych poniesionych w związku z danym projektem.
Posługując się metodą MIRR inwestor może zaakceptować daną inwestycję wówczas, gdy wartość MIRR jest wyższa niż wartość kosztu zainwestowanego kapitału.

Porównanie zakumulowanego kapitału CACM

Wynikiem zastosowania metody CACM jest wytypowanie optymalnej, z punktu widzenia inwestora, inwestycji, która ma mu zapewnić w przyszłości maksymalną akumulację wniesionego kapitału. Metoda ta opiera się na czterech założeniach. Pierwsze dotyczy zabezpieczenia przez inwestora środków w celu pokrycia przepływów pieniężnych w każdym możliwym momencie inwestycji. Drugie założenie związane jest z zainwestowaniem w inny projekt środków, które inwestor uzyskał z dodatnich przepływów pieniężnych bazowej inwestycji. Trzecie założenie zakłada sprowadzenie porównywanych inwestycji do tego samego okresu inwestowania, natomiast czwarte związane jest z dysparytetem nakładów początkowych.

Jakie są koszty inwestycji w wynajęty lokal lub park handlowy ?

Warto również wiedzieć, jakie koszty uwzględnia się podczas oceny rentowności inwestycji w nieruchomość z najemcą. Wśród tych najczęściej wykorzystywanych znajdują się:

• podatek od nieruchomości (grunt, lokal, budynek, parking),
• opłaty za użytkowanie wieczyste jeśli występuję, warto sprawdzić datę ostatniej aktualizacji,
• opłaty za dzierżawę,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• koszty okresowych przeglądów nieruchomości,
• zarządzanie nieruchomością,
• opłaty wnoszone do wspólnot mieszkaniowych,
• koszty sprzątania,
• koszt odśnieżania,
• koszty oświetlenia części wspólnych,
• koszty akwizycji (notariusz, prowizja pośrednika nieruchomości, koszt badania prawnego/technicznego)
• koszty udzielenia kredytu,

Przy czym należy pamiętać, że uwzględniać można tylko te koszty, które nie zostały przeniesione na najemcę drogą zawartej umowy.

Jakie koszty nie są uwzględniane

Należy pamiętać, że dokonując analizy rentowności inwestycji w nieruchomość nie uwzględnia się pewnych kosztów takich jak podatek VAT oraz podatek dochodowy.

Znajomość różnych metod oraz różnych podejść do oceny efektywności inwestycji pozwoli dokonać wiarygodnej analizy rentowności kapitału zainwestowanego w zakup nieruchomości komercyjnej i stworzyć własny kalkulator rentowności inwestycji w nieruchomość z najemcą.

> Co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość?

> Inwestycja w mieszkanie – kiedy się zwróci?

> Jakie metody nowoczesnego inwestowania wybrać, gdy rośnie inflacja?

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.