Inwestowanie w nieruchomości za pomocą tokenów
16 czerwca 2019 5 minut czytania
Wydaje się, że już wkrótce tradycyjne instrumenty finansowe będą miały atrakcyjną alternatywę. Popularyzuje się STO–czyli bezpieczną, sprawdzoną przez instytucje finansowe formę inwestowania za pomocą technologii blockchain. Dzięki STO od niedawna możemy się również stawać współwłaścicielami nieruchomości–na całym świecie, 24h na dobę. Na czym to polega?
Interesujesz się inwestowaniem za wykorzystaniem technologii blockchain? Jeśli tak, musisz wiedzieć, że jeszcze w zeszłym roku cieszącym się rosnącą popularnością rozwiązaniem było ICO–czyli Initial Coin Offering (ICO). Jest to „blockchain’owy” odpowiednik ugruntowanego w prawie IPO (Initial Public Offering), czyli dokonywanej po raz pierwszy oferty publicznej dotycząca określonych papierów wartościowych. ICO to zatem „ucyfrowiona” IPO–metoda finansowania społecznościowego za pomocą technologii blockchain, która umożliwia inwestorom z całego świata inwestowanie w projekty start-upowe-bez pośredników, agentów, czy opłat bankowych.
Jak ICO wyglądają w liczbach? W 2017 roku zainicjowano 875 ICO, które zebrały 6,2 miliardów dolarów. W 2018 r. uruchomiono już 1253 ICO, które do tej pory zebrały ponad 7,8 miliardów dolarów. Wydaje się, że dla wielu inwestorów ta forma inwestowania okazała się opłacalną metodą pozyskiwania funduszy na rozwój start-upowych przedsięwzięć.
ICO vs. STO
Wysoki stopień ryzyka inwestycji w projekty ICO oraz straty finansowe niektórych inwestorów spowodowały zniechęcenie do tej formy inwestowania. Natura jednak nie zna próżni. Na horyzoncie pojawiła się nowa forma pozyskiwania środków–to STO, czyli Security Token Offering. Na czym polega tokenizacja nieruchomości i czym różni się od „klasycznego” ICO? Otóż w STO jedna ze stron powierza środki, a druga emituje tzw. security tokens, które dają prawo inwestorowi do uczestnictwa w zyskach przedsiębiorstwa, albo gwarantują stałą stopę zwrotu z inwestycji. W odróżnieniu od ICO, STO podlegają jednak krajowym regulacjom o obrocie papierów wartościowych. Do tej pory w Unii Europejskiej można w emitować STO na gruncie prawa estońskiego (wszelkich czynności dotyczących rejestracji tokenów należy dokonać w EFSA, a więc The Estonian Financial Supervision Authority, która stanowi estoński odpowiednik polskiej KNF), maltańskiego, a od niedawna niemieckiego i litewskiego. Co ważne, emitent może oferować tokeny dla wszystkich obywateli na terenie Unii Europejskiej.
Typy Security Token Offering
Tokenizacja nieruchomości ewoluuje ciągle i rozwija się. Już teraz z grubsza można wyróżnić STO prywatne i publiczne. To pierwsze to oferta udziałów skierowana do zamkniętej, określonej grupy inwestorów. Zgodnie z prawem europejskim, oferta może być skierowana (Dyrektywa 2011/61/EU) do maksymalnie 150 inwestorów. Trzeba uzyskać na nią pozwolenie w odpowiedniej dla miejsca jej powstania jurysdykcji (czyli na przykład na Malcie). Minusem może być konieczność znalezienia inwestorów przed rozpoczęciem emisji.
Z kolei STO publiczne, to tak naprawdę klasyczne IPO, ale oparte na technologii blockchain. W przypadku prawa maltańskiego, po stworzeniu odpowiedniego whitepaper (czyli oficjalnego dokumentu, zawierającego usystematyzowane dane dotyczące danego obszaru działalności firmy), tak zwany Financial Instrument Test określa, czy nasz token zakwalifikowany będzie jako security token – czyli czy jest bezpieczny i wiarygodny. Jeśli to nastąpi, automatycznie nabywa on klasyfikację instrumentu finansowego w rozumieniu prawa maltańskiego. Dzięki temu proces jego emisji nie będzie regulowany przez tzw. „ustawy kryptowalutowe”, a przez prawo dotyczące klasycznych instrumentów finansowych. STO publiczne będzie wymagało od nas stworzenia prospektu emisyjnego z prawdziwego zdarzenia, a także emisji przez kontrolowany urząd posiadający licencję na obrót papierami wartościowymi. (na Malcie koszt rzędu 600 tys. złotych).
Inny podział STO to ten, który uwzględnia klasę aktywów. Możemy wyróżnić m.in.:
• Tokeny reprezentujące lub też dające prawo do posiadania udziałów kapitałowych w spółce, czy też projekcie,
• Tokeny reprezentujące prawo do udziału w zysku lub prawo własności w spółce,
• Tokeny reprezentujące pożyczkę lub też inne zobowiązanie,
• Tokeny, które są poparte przez realne aktywa, takie jak nieruchomości.
Oczywiście powyższa lista nie jest wyczerpująca i zależy od regulacji w konkretnych krajach.
Inwestowanie w nieruchomości za pomocą tokenów
Zupełnie nową, rozwijającą się w 2019 r., formą wykorzystywania mechanizmu STO jest inwestowanie w nieruchomości. Są to tzw. real estate asset STO. Dzięki tokenom, można stać się współwłaścicielem nieruchomości, posiadając jej udziały reprezentowane przez tokeny. Wyróżniamy 2 typu STO nieruchomości – pierwszy z nich umożliwia stanie się współwłaścicielem nieruchomości. Drugi – aktywa debt-type, sprawia, że cyfryzacji ulega czynsz, który płaci się za nieruchomość. W przypadku aktywów debt-type proces pobierania, obracania wpływami z czynszu jest w pełni zautomatyzowany.
Co najważniejsze, STO w razie nabycia części nieruchomości daje możliwość całkowitego wyeliminowania potrzeby pośredników, takich jak prawnicy i agenci. Dodatkowo, płacenie za nieruchomość za pomocą kryptowalut pomaga obejść opłaty bankowe.
Jak tokenizacja nieruchomości działa w praktyce? Przykładowo, właściciel nieruchomości, która jest wynajmowana sieci handlowej, może dokonać tokenizacji nieruchomości. Firma, która tworzy takie STO, musi mieć wszystkie uprawnienia niezbędne do prowadzenia tego typu działalności (sprawdzone zostaną stan budynki, obciążenia finansowe, prawa własności). W następnym kroku emitowane są security tokens, które odpowiadają prawu własności do jej części. Na przykład może być tak, że 1 token odpowiada 1 metrowi kwadratowemu nieruchomości. Inwestorzy kupując tokeny, stają się właścicielami części lokalu. Następnie, zyski z wynajmu takiej nieruchomości (np. sieciom handlowym) są wypłacane proporcjonalnie właścicielom tokenów. Proste? Co więcej, tokenami można handlować, tak jak akcjami firm. Wartość tokenu będzie zmieniała się w zależności od tego, jak będzie zmieniała się cena nieruchomości.
Dzięki tokenom możemy być współwłaścicielem apartamentowca w Nowym Jorku, klubu fitness w Tallinie, czy wielkiej galerii handlowej w Londynie – i to dosłownie dzięki kilku kliknięciom.
Przyszłością handlu jest tokenizacja nieruchomości.
Wielką przewagą STO jest upłynnienie rynku wtórnego nieruchomości. Nie jesteśmy bowiem ograniczeni tradycyjnymi barierami, takimi jak akty notarialne czy opłaty bankowe. Blockchain w nieruchomościach eliminuje zatem pośredników, takich jak prawnicy i agenci, obniża opłaty związane z depozytami, poza tym – działa 24 godziny na dobę 7 w dni w tygodniu. Możemy swobodnie handlować tokenami – i to zgodnie z krajowymi regulacjami. Wydaje się, że te przewagi sprawią, iż tokenizacja stanie się w handlu nieruchomościami coraz bardziej popularna.
Co jest istotne przy tokenizacji nieruchomości?
Nieruchomości są niezwykle dochodową branżą. Jednak wiele osób może pomarzyć o inwestycjach tego typu. Jest to również dość droga branża rynkowa. Dla wielu osób w zasięgu znajduje się jedynie standardowe mieszkanie na kredyt i całe życie przeznaczają na spłatę zadłużenia. Tokenizacja nieruchomości daje nadzieję takim osobom na możliwości inwestowania. Pozwala to potencjalnym inwestorom na posiadanie części nieruchomości dzięki tokenom. W tym przypadku działa to na zasadzie akcji w firmie. Każdy może zainwestować pewną kwotę i adekwatnie do niej być częściowym właścicielem i czerpać potencjalne zyski z posiadania nieruchomości. Tokeny pozwalają także na prostą sprzedaż, ponieważ istnieje możliwość zbytu tokenów własności na wtórnych rynkach. Właściciel nieruchomości może także zbyć jakąś część swoich aktywów poprzez wydawanie tokenów.
Tokenizacja nieruchomości pozwala zwiększyć bezpieczeństwo transakcji i rentowności zakupu. Otwiera także globalny rynek.
Wprowadzenie tokenów w rynek nieruchomości pozwala na uniknięcie oszustw czy zatajenia pewnych informacji, które są kluczowe dla inwestorów. Platforma oferuje bezpieczeństwo, a dla wszystkich stron dopuszczających się transakcji informacje są jawne i dostępne dzięki publicznemu blockchainowi. Pomaga to zbudować zaufanie, które jest filarem udanych transakcji.
Problemy branżowe
Branża nieruchomości musi się mierzyć z wieloma istotnymi problemami. Według aktualnego raportu Top Ten Issues Affecting Real Estate 2018-2019 poniższe zagadnienia są najbardziej problemowe:
- Aktualizacja przepisów emigracyjnych i konsekwencji wiążących się z miejską infrastrukturą są prawdopodobną przyczyną ciągłego wzrostu cen nowych budynków.
- Dobra i rozwijająca się koniunktura w handlu elektronicznym wpływa na brak opłacalności prowadzenia działalności gospodarczej typu brick-and-mortal wielu sprzedawców detalicznych, w efekcie czego popyt na obiekty komercyjne maleje.
- Zwiększone oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz niestabilność polityczna sprawiają, że zakup domu staje się mniej atrakcyjny.
Tokenizacja nieruchomości ma aktywny wpływ na wszystkie te czynniki i wprowadza w działanie tej branży niemałą rewolucję. Umożliwiają przede wszystkim prowadzenie rozproszonych technologii księgowości, co może mieć bardzo pozytywny wpływ na pewne dziury branżowe. Po pierwsze, może istotnie pomóc w stworzeniu całkowicie przejrzystego rejestru nieruchomości. Po drugie umożliwia zakup nieruchomości inwestorom o ograniczonych możliwościach finansowych poprzez częściową, nawet ułamkową własność.
Technologia Blockchain przyszłością
Tokenizacja nieruchomości mocno wpłynęła na użyteczność blockchain oraz rozproszonych księg. Pozwoliło to na wyeliminowanie drogich pośredników, usprawniło procesy finansowania oraz dodatkowo zabezpieczyło transakcje. Trzeba przyznać, że tokenizowane aktywa są bardzo wygodne w użytkowaniu, bardziej się opłacają wszelkim inwestorom, ale i zwykłym ludziom. Branża z pewnością jeszcze się będzie rozwijać i ewoluować, ale już teraz jej zalet nie sposób nie zauważyć.
Czytaj także:
- Zastosowanie blockchain na rynku nieruchomości
- Kryptowaluty pieniądze przyszłości czy spekulacja ?
- Inwestowanie społecznościowe w nieruchomości
- Inwestowanie w akcje a inwestowanie w nieruchomości
Marcin Pabijanek
Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.