Ile wynoszą koszty zakupu lokalu użytkowego?
8 grudnia 2020 2 minuty czytania
Zakup lokalu użytkowego wiąże się nierozerwalnie z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych. Z tego powodu wiedza na temat dodatkowych opłat czy możliwości odzyskania naliczonego podatku VAT ma tu kluczowe znaczenie. Co ważne, kwestie powinny doskonale znać nie tylko osoby, które kupują lokal użytkowy z myślą o prowadzeniu w nim własnej działalności gospodarczej, ale i te, które planują jego wynajem.
Zakup lokalu użytkowego na gruncie podatku VAT
Budżetowanie zakupu wybranego lokalu użytkowego nie sprowadza się jedyne do zgromadzenia środków pokrywających wartość nieruchomości. Planując takiego rodzaju inwestycję, należy pamiętać o specyficznych dla niej kosztach transakcyjnych.
Dla nieruchomości użytkowych kluczową jest kwestia podatku VAT. Lokal o takim charakterze można bowiem zakupić z podatkiem VAT (23%) lub korzystając ze zwolnienia z tego podatku.
Przyjrzyjmy się zatem kosztom zakupu lokalu w obu odmiennych sytuacjach.
Koszty lokalu użytkowego – zakup z VAT
Wyliczenia zacznijmy od kosztów zakupu lokalu użytkowego z podatkiem VAT. Załóżmy, że interesująca inwestora nieruchomość, nabywana z rynku wtórnego lub pierwotnego, kosztuje 800 tys. zł netto. Kwota 23% podatku wyniesie wówczas 184 tys. zł. Łączna cena sprzedaży opiewać będzie więc na sumę 984 tys. zł. brutto.
Koszty zakupu lokalu z podatkiem VAT są dość niskie, co wynika ze zwolnienia od podatku PCC. Dodatkowy wydatek stanowią koszty notarialne, a w przypadku zakupu z pośrednikiem wysokość jego wynagrodzenia (1-3% wartości lokalu) plus VAT. Koszty zakupu bez pośrednika oscylują na poziomie 5-6 tysięcy zł, z pośrednikiem – niemal 30 tys. zł.
Koszt lokalu użytkowego – zakup bez VAT
Nieco inaczej przedstawiają się wyliczenia, jeżeli wybrana nieruchomość sprzedawana jest ze zwolnieniem z podatku od towarów i usług. Analogicznie więc do przykładu pierwszego – inwestor planujący zakup lokalu użytkowego o wartości 800 tys. zł, nie doliczy do niej 23% podatku.
Warto jednak zaznaczyć, że zwolnieniem objęte są niemal wyłącznie lokale nabywane na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym zakup nowo wybudowanego lokalu użytkowego bez doliczonego do ceny sprzedaży podatku VAT jest praktycznie niemożliwe.
Jednak uwaga – nabycie nieruchomości komercyjnej bez VAT wiąże się z wyższymi kosztami transakcyjnymi w porównaniu z zakupem objętym podatkiem. Przede wszystkim taki zakup podlega opodatkowaniu PCC od zawarcia umowy sprzedaży w wysokości 2%. W tym przypadku będzie to 16 tys. zł. Do tego należy doliczyć koszty notarialne i koszty pośrednictwa.
Łączny koszt zakupu bezpośredniego to ok. 20 tys. zł.
Wystąpienie o zwrot podatku VAT
Osoba kupująca lokal użytkowy w celu prowadzenia w nim działalności opodatkowanej podatkiem VAT, może wystąpić o zwrot podatku do Urzędu Skarbowego. Dotyczy to zarówno sytuacji, w której właściciel prowadzi w lokalu własną działalność, która nie podlega zwolnieniu z VAT-u oraz kiedy to będzie on wynajmował lokal, a najem będzie objęty stawką podatku 23% lub 8%. Jeśli natomiast lokal użytkowy jest nabywany na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej i w danej nieruchomości właściciel planuje prowadzenie działalności w części zwolnionej z VAT, a w części podlegającej opodatkowaniu VAT, to podatek ten z zakupu nieruchomości może podlegać zwrotowi tylko i wyłącznie proporcjonalnie. Oznacza to w praktyce, że proporcję należy ustalić przykładowo w relacji do zajmowanej powierzchni przez poszczególne typy działalności bądź też w odniesieniu do przychodów, jakie generujemy z danego przedsięwzięcia.
Prowizja pośrednika przy zakupie lokalu użytkowego
Przy zakupie lokalu bez najemcy na rynku pierwotnym najczęściej nie korzystamy z pomocy pośrednika nieruchomości komercyjnych. Jednak często to ma miejsce, gdy kupujemy wynajęty lokal użytkowy.
Prowizja pośrednika wynosi średnio 2 % ceny nieruchomości netto, co przy zakupie lokalu za 800 tys, złotych netto wyniesie 16 000 zł + Vat.
> Jak rozliczyć VAT z zakupu lokalu użytkowego?
> Ile kosztuje notariusz przy zakupie lokalu od dewelopera?
> Jak wygląda i ile kosztuje wycena nieruchomości?
> Zarządzanie najmem nieruchomości – poradnik dla inwestora
Marcin Pabijanek
Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.