Czy można stracić inwestując w nieruchomości ?

3 października 2020 3 minuty czytania

Podchodząc do inwestycji w zakup nieruchomości na wynajem, zawsze należy zrobić jej analizę finansową. By uchronić się przed stratą części lub całości środków, należy również pamiętać o kilku podstawowych zasadach. Czy zawsze zakup nieruchomości to dochodowa i opłacalna inwestycja? Co sprawdzić przed zakupem mieszkania? Podpowiadamy!

Spekulacyjne inwestowanie w nieruchomości

Spekulacja, jako jedna z powszechnych strategii inwestycyjnych, bazuje na prostej zasadzie – kup tanio i sprzedaj drożej. W tym na pozór prostym mechanizmie kryje się jednak wiele pułapek. Skuteczna spekulacja wymaga bowiem świetnej znajomości rynku i szybkiego podejmowania decyzji. Zakup nieruchomości po naprawdę okazyjnej cenie to nie lada wyzwanie. Kluczem do sukcesu przy spekulacji jest dostępność gotówki i ograniczenie ryzyka. Zdaniem analityków, zakupy gotówkowe nieruchomości to w większości zakupy spekulacyjne, nastawione na wzrost ceny nieruchomości. Rekordowo niskie oprocentowanie lokat sprawia, że osoby, które trzymały dotychczas na nich swoje środki, decydują się przenieść je na bardziej dochodowe instrumenty finansowe. Ryzykowne transakcje o charakterze spekulacyjnym stanowią nawet 1/3 wszystkich transakcji. Ich finał może być różny – to zysk na poziomie nawet 100 procent, zamrożenie kapitału na długi czas, a niekiedy utrata poniesionych nakładów.

Strategia przepływu pieniężnego

Dla osób z niższym progiem akceptacji ryzyka lub pozbawionych dużej ilości wolnych środków lepszym wyborem może być strategia przepływu pieniężnego. Tzw. cash flow polega na czerpaniu pasywnego dochodu z posiadanej nieruchomości. Podstawową zaletą tego modelu jest prostota i bezpieczeństwo. Zwykle przybiera on postać zakupu mieszkania na wynajem, z którego inwestor otrzymuje regularnie dodatkowe środki pieniężne, które może wykorzystać na dowolny cel. Skuteczna jest również taktyka zwiększania wartości nieruchomości, polegająca na zakupie nieruchomości trudnych i nadawaniu im cech, dzięki którym będą warte więcej. W przypadku nieruchomości mieszkalnej efekt ten można uzyskać poprzez podzielenie lokalu na więcej pokoi lub jego dostosowanie do potrzeb konkretnych grup odbiorców tzw. flipping mieszkań.

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości ?

Brak drogi publicznej

Analiza dostępu do drogi publicznej to jeden z kluczowych elementów audytu stanu prawnego nieruchomości. Ma on olbrzymie znaczenie niezależnie od skali i charakteru planowanego przedsięwzięcia. Możliwym skutkiem nabycia nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej jest brak możliwości uzyskania decyzji pozwolenia na budowę.

Umowa dożywocia

Sporym obciążeniem dla nowego właściciela może okazać się też umowa o dożywocie, w której to właściciel nieruchomości przenosi prawo własności do posiadanego lokalu na rzecz innej osoby w zamian za dożywotne utrzymanie. Dożywotnik, któremu przysługuje prawo dożywocia, musi być traktowany jak domownik. W chwili sprzedaży nieruchomości z dożywociem, obowiązki wynikające z tego prawa przechodzą automatycznie, bez podpisania nowej umowy, na kolejnego właściciela. Prawo dożywocia można, choć nie trzeba, ujawnić w trzecim rozdziale księgi wieczystej nieruchomości.

Wzmianka w księdze wieczystej

Wzmianka w księdze wieczystej nieruchomości stanowi informację o złożeniu niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, który po jego dokonaniu może zmienić treść księgi wieczystej. Co ważne, pojawienie się wzmianki w danym dziale sprawia, że tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przestaje działać. Dlatego też, jeżeli wzmianka pojawi się w księdze wieczystej, należy zweryfikować, czego dotyczy bądź wstrzymać się z zakupem mieszkania do czasu wyjaśnienia sprawy.

Zapis o wydaniu mieszkania

Obowiązkiem wynikającym z aktu notarialnego, na podstawie którego sprzedano mieszkanie, jest jego wydanie. Warunki zdania lokalu po sprzedaży powinny zostać uzgodnione między sprzedającym a kupującym. Zwykle opuszczenie mieszkania następuje po upływie 7 lub 14 dni od dnia podpisania umowy sprzedaży. Dobrze, by w akcie notarialnym nieruchomości, nabywca zobowiązał się do dobrowolnego poddania się egzekucji. Jeżeli nie wywiąże się z obowiązku wydania lokalu w terminie, taka procedura pozwoli nabywcy rozpoczęcie procedury egzekucyjnej bez konieczności prowadzenia sporu sądowego.

Możliwość zabudowy

Działka tuż nad jeziorem to bezpieczna przystań na starość i świetna inwestycja z perspektywą wzrostu wartości. Przy jej zakupie należy jednak sprawdzić, gdzie przebiega linia brzegowa i jakie są ograniczenia w zabudowie działki. O tym, w jakiej odległości od jeziora można budować, decydują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz zarządzenia wojewody o utworzeniu parków krajobrazowych lub obszarów chronionego krajobrazu. Warto także wziąć pod uwagę potencjalne zagrożenie powodziowe na terenach nadbrzeżnych.

Czytaj także:

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.