Jak uzyskać warunki zabudowy działki?  

28 września 2020 3 minuty czytania

Warunki zabudowy działki to jeden z kluczowych dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji.

Kiedy należy uzyskać warunki zabudowy działki? Jakie dokumenty wymagane są do ustalenia warunków zabudowy? Poznaj całą procedurę krok po kroku.

Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Inwestor, który zdecyduje się na budowę domu w danej okolicy, powinien udać się do urzędu miasta lub gminy w celu zapoznania z ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).W sytuacji, gdy gmina lub miasto nie posiada opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze uzyskania decyzji        o warunkach zabudowy. Potocznie nazywana jest ona  „wuzetką” (WZ).

Warunki zagospodarowania działki gruntowej (budowlanej, siedliskowej, rekreacyjnej, rolnej, leśnej lub inwestycyjnej) stanowią podstawę do wydania pozwolenia na budowę.Decyzja o warunkach zagospodarowania przestrzennego, podobnie jak MPZP, określa zasady zagospodarowania działki w sposób harmonizujący z pozostałą infrastrukturą.W szczególności wskazuje na takie elementy zabudowy jak rodzaj inwestycji, charakterystyka zabudowy, dopuszczalne wymiary, zabudowa od granicy, wymogi konstrukcyjne, zorganizowanie drogi dojazdowej oraz dostęp do mediów.

>>>Jak inwestować w nieruchomości gruntowe, by zarabiać?

Jaki warunki należy spełnić, by uzyskać decyzję WZ?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) Inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa – przynajmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób umożliwiający określenie wymagań dla nowej zabudowy.

2) Teren ma dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub pośredni. Droga publiczna to droga gminna, powiatowa, wojewódzka lub krajowa.

3) Na terenie znajduje się lub zostanie wykonywana sieć uzbrojenia terenu – przez uzbrojenie należy rozumieć urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne i gazowe. 

4) Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

5) Teren nie został objęty przepisami uniemożliwiającymi budowę budynków – np. Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Ustawą o ochronie zabytków lub Prawem wodnym.

Gdzie złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy?

Kwestię wydania warunków zabudowy działki można załatwić w dowolnym momencie przed budową. Procedurę można zrealizować w:

• urzędzie miasta lub gminy,
• urzędzie wojewódzkim,
• urzędzie dzielnicowym,
• urzędzie miasta na prawach powiatu.

Wypełniony wniosek wraz z załącznikami należy złożyć do właściwego urzędu obsługującego teren nieruchomości. Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma dwa miesiące.
W praktyce jednak, z uwagi na przeprowadzanie konsultacji z wieloma organami, procedura przeciąga się do kilku miesięcy.

Przygotowanie wniosku i załączników o warunki zabudowy działki – o czym należy pamiętać?

Wzór wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy  możemy pozyskać ze strony internetowej właściwego urzędu i wypełnić go.

We wniosku należy zawrzeć:

• dane wnioskującego o wydanie warunków zabudowy działki,
• oznaczenie nieruchomości, w tym numer działki i jej powierzchnię,
• granice terenu objętego wnioskiem,
• opis budynku, którego dotyczy wydawana decyzja, w tym przybliżoną powierzchnię i wysokość, ilość pięter,  
• przeznaczenie oraz oznaczenie na mapie rozplanowania położenia budynków, wjazdów i miejsc postojowych,
• sposób zaopatrzenia budynku w podstawowe media typu gaz i energia,
• sposób odprowadzenia ścieków, jak również innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,
• wpływ inwestycji na środowisko.

Kiedy możemy nie otrzymać decyzji o warunkach zabudowy ?

Możemy nie otrzymać decyzji o warunkach zabudowy działki, gdy:

• jeden z podanych powyżej warunków nie może zostać spełniony,
•  trwają prace nad uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania (MPZP).

Do wniosku należy załączyć 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej lub mapy katastralnej, w skali 1:1000 lub 1:500. Jeżeli działka wymaga podłączenia do sieci uzbrojenia, należy złożyć też dokument, który potwierdza możliwość wykonania takiego podłączenia. Na niektórych terenach wymagane jest również dołączenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wnioskodawca, który chce wskazać pełnomocnika lub sam pełni rolę pełnomocnika, 
zobowiązany jest dołączyć odpowiedni dokument potwierdzający pełnomocnictwo.

Na koniec – dowód wniesienia opłaty skarbowej.Składając wniosek, należy uiścić opłatę skarbową za wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jej obecny koszt to 598 zł niezależnie od rodzaju inwestycji.

Z opłaty zwolnieni są właściciele i użytkownicy wieczyści.

Odwołanie od decyzji warunków zabudowy nieruchomosci:

Od decyzji służy odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu wydającego decyzję, w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

>>> Kataster nieruchomości – jak uzyskać wypis / wyrys z rejestru?

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.