Condohotele – czy to dobra inwestycja po pandemii?

1 października 2020 7 minut czytania

Inwestycje w nieruchomości cieszą się w ostatnich latach bardzo dużą popularnością. Poza kupnem mieszkań przeznaczonych na wynajem, inwestorzy chętnie także lokują środki w nieruchomościach komercyjnych – w tym także w condohotelach. Czy po ustaniu pandemii inwestycje te nadal będą warte uwagi i pozwolą przedsiębiorcom w bezpieczny sposób pomnażać posiadany kapitał?

Rynek condohoteli – co o nim wiemy?

Dobra sytuacja gospodarcza Polski, a także duże zapotrzebowanie na usługi hotelarskie dla biznesu i turystyki wpłynęły na znaczny rozwój bazy noclegowej w ostatnich latach, a także stałego podnoszenia jakości świadczonych usług. Nowe obiekty noclegowe, zarówno hotele, jak i condohotele, wprowadziły na rodzimy rynek nowoczesne standardy usług, do których szybko przywykli goście hotelowi. Jednak wraz z początkiem 2020 roku i wybuchem pandemii sytuacja uległa zmianie i stała się dla branży hotelarskiej ogromnym wyzwaniem.

Podaż na rynku condohoteli w 2019 roku

Z raportu „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce” przygotowanego przez firmy Evaluer oraz Emmerson Evaluatios wynika, że podaż na rynku condohoteli oraz obiektów apartamentowych na wynajem utrzymywała się na dobrym poziomie aż do końca 2019 roku. Inwestycje tego typu dominowały przede wszystkim w pasie nadmorskim. Condohotele powstały we Władysławowie, Kołobrzegu, Świnoujściu oraz w miejscowościach zlokalizowanych na Półwyspie Helskim. Na koniec 2019 roku w tym rejonie funkcjonowało 17 tego typu obiektów oraz ponad 100 obiektów z apartamentami wypoczynkowymi, które w sumie zaspokajały popyt na poziomie 14,5 tys. pokoi.

Do jednych z największych inwestycji na rynku condohoteli w 2019 roku możemy zaliczyć w tym rejonie:

Baltic Port Fort w Świnoujściu (130 pokoi),
Saltic Resport&Spa w Grzybowie k. Kołobrzegu (ok. 160 pokoi),
Seaside Park w Kołobrzegu (200 pokoi na wynajem).

Drugim, równie aktywnym rejonem pod względem wielkości podaży pokoi w condohotelach i obiektach z apartamentami wypoczynkowymi był pas górski. W porównaniu do Pomorza w rejonie tym częściej inwestorzy wybierali obiekty mniejsze, kameralne, oferujące po kilkadziesiąt pokoi. W górach na koniec 2019 roku dostępnych było ponad 8 tys. pokoi na wynajem.

Do najważniejszych inwestycji możemy natomiast zaliczyć uruchomienie:

4ê Forest Ski&Resort w Szklarskiej Porębie,
Lake Hill Resort&SPA w Podgórzynie niedaleko Karpacza,
Nosalowy Park Luxury Hotel&SPA oraz Bachleda Club Residence w Zakopanem.

Obiekty typu condo znajdują się także w największych miastach Polski, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Sopot, Poznań, Łódź, Gliwice oraz w popularnych kurortach. W 2019 roku w Warszawie powstał między innymi hotel ibis Styles (w formule condohotelu) oferujący ponad 200 pokoi. We Wrocławiu otwarto z kolei obiekt o nazwie Minimaxy, który oferuje ponad 260 lokali inwestycyjnych o średniej powierzchni ok. 25 m2. Obydwa miasta prześcignął jednak Gdańsk, który od lat znajduje się w czołówce miast realizujących projekty condo. W 2019 roku powstał tam między innymi I etap inwestycji Granaria na Wyspie Spichrzów, który oferuje ponad 130 lokali, II etap inwestycji Deo Plaza z 120 lokalami na wynajem oraz Baltica Towers, który oferuje dla inwestorów ponad 130 apartamentów. Najmniejsza podaż wystąpiła natomiast na Warmii i Mazurach, gdzie w ofercie condohoteli znajdowało się w 2019 roku około 700 pokoi w 9 obiektach.

Prognozy dla rynku condohoteli

Pas nadmorski i górski

Z analizy przyszłej podaży projektów condo, których planowana data oddania dotyczy 2022 roku, wynika, że największa liczba nowych inwestycji planowana jest ponownie w pasie nadmorskim – ponad 8,3 tys. Do największych obiektów, które w ciągu najbliższych lat pojawią się nad polskim morzem możemy zaliczyć I i II etap inwestycji Shelter Hotel&Apartments w miejscowości Rogowo, gdzie powstanie 500 apartamentów. Kilka nowych obiektów pojawi się także w Kołobrzegu i Świnoujściu.

W pasie górskim do 2022 roku na rynku ma się pojawić około 5,5 tys. nowych obiektów typu condo. Do największych z nich należeć będzie inwestycja Infinity Zieleniec Ski&SPA oraz I etap inwestycji Green Club. Według prognoz obydwa obiekty mają posiadać po 300 pokoi.

Codohotele w aglomeracjach miejskich

Zbliżona liczba nowych jednostek mieszkalnych na wynajem ma być także dostępna dla inwestorów w największych aglomeracjach. Do końca 2022 roku do oddania ma być gotowe Lokum Smart City oraz Krakowska 37 we Wrocławiu, oraz Varsovia Pileckiego w Warszawie. Najmniejsza podaż dotyczyć będzie nadal Warmii i Mazur, gdzie planowana jest między innymi budowa condohotelu Vista z ponad 140 pokojami.

Analizując podaż jednostek mieszkalnych w obiektach typu condo w wartościach względnych widać natomiast wyraźną dominację dużych aglomeracji. Według prognoz do końca 2022 roku w ośmiu największych ośrodkach miejskich ma funkcjonować ponad 10 tys. apartamentów na wynajem. Mocno wzrośnie także podaż na Warmii i Mazurach – o prawie 90% r./r. Stąd także opłacalność inwestycji w ziemię na Mazurach. Blisko 70% wzrost spodziewany jest również w rejonie pasa górskiego oraz 60% w pasie nadmorskim.

7 faktów, których nie wiedziałeś o condohotelach

Charakter budynku – codohotele to budynki hotelowe z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi o ustanowionej własności prawnej. Zwykle każda z dostępnych w tym modelu jednostek mieszkalnych składa się z 1 lub dwóch pokoi, łazienki i/lub aneksu kuchennego.
Zarządzanie obiektem – lokalami w condohotelach zarządza wybrany często już na etapie budowy operator, przez co zaangażowanie inwestorów w wiele zadań związanych z utrzymaniem obiektu czy najmem jest minimalne.
Usługi dodatkowe – mieszkańcy condohoteli mogą korzystać z szeregu usług dodatkowych, w tym z recepcji, restauracji, usług concierge czy zaplecza konferencyjnego. Z tego względu można uznać, że obiekty tego typu funkcjonują podobnie, jak hotele.
Podatek od nieruchomości – na rynku pierwotnym dla lokali niemieszkalnych obowiązuje stawka VAT w wysokości 23%. Obowiązek regulowania należności za podatek od nieruchomości spoczywa na właścicielach poszczególnych lokali. Naliczany jest on według stawki obowiązującej dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Standard wykończenia – lokale typu condo nabywane są z reguły przez inwestorów jako gotowe do wejścia, w ujednoliconym dla wszystkich jednostek mieszkalnych standardzie. Zdarzają się także oferty zakupu w stanie surowym, jednak z obowiązkiem wykupu dodatkowego pakietu przeznaczonego na wyposażenie.
Koszty utrzymania – niemal wszystkie opłaty związane z obsługą condohoteli, ich promocją czy najmem ponosi operator.
Odpowiedzialność inwestora – właściciele lokali typu condo zobowiązani są do regulowania należności z tytułu ubezpieczenia oraz podatku od nieruchomości. Ich odpowiedzialność finansowa pokrywa także szkody wynikłe z pobytu ich samych w lokalu bądź osób z nim związanych.

Apartament wakacyjny czy condohotel?

Przedsiębiorcy zainteresowani ochroną posiadanych środków poprzez przystąpienie do inwestowania w nieruchomości często zastanawiają się, o jaki typ lokalu warto poszerzyć budowany portfel inwestycyjny. Poza condohotelami zainteresowaniem cieszą się także apartamenty wakacyjne. Czym różnią się one od obiektów typu condo? Podstawowa różnica dotyczy zysku z najmu. W przypadku apartamentów wakacyjnych właściciel nie dzieli zysku z najmu z innymi inwestorami. W condohotelach zysk z najmu należy z kolei dzielić pomiędzy właściciela a operatora według ściśle określonego modelu rozliczeń. Dzięki temu obłożenie obiektu nie wpływa na przychody inwestora.

Druga z różnic dotyczy możliwości pobytu właściciela w zakupionym obiekcie. Inwestor apartamentu wakacyjnego zachowuje pełną autonomię w kwestii wyboru czasu i terminu najmu lokalu osobom trzecim. W przypadku condohoteli inwestor może korzystać ze swojego apartamentu według reguł określonych w pobycie właścicielskim. Może on wynosić od 7 do 30 dni. Przykładowo inwestor, który zdecyduje się na zakup lokalu condo w obiekcie Tremonti Ski&Bike Resort w Karpaczu będzie mógł korzystać z niego przez 30 dni, natomiast wybierając Aries Residence&SPA w Szczyrku, okres ten wyniesie jedynie 14 dni, w tym 7 dni w sezonie.

Pozostałe wady i zalety obydwóch typów inwestycji

Trzeba także wiedzieć, że właściciele apartamentów w condohotelach są zobowiązani do podpisywania umów na długi okres z operatorami, które regulują stawki czynszu z tytułu inwestycji. W przypadku lokali wakacyjnych właściciel może podjąć współpracę z operatorem, lecz nie musi tego robić. Może także posiłkować się pomocą z zewnątrz w wybranym okresie.

Znaczącą dla inwestora różnicą w przypadku apartamentów wakacyjnych oraz lokali typu condo są natomiast koszty związane z ich obsługą czy najmem. W przypadku pierwszego typu obiektów właściciele sami ponoszą zobowiązania finansowe wobec posiadanych nieruchomości, jednak mają na nie wpływ i przez to mogą utrzymywać poziom kosztów na satysfakcjonującym ich poziomie, a tym samym maksymalizować zyski. Natomiast w przypadku condohoteli koszty napraw, remontów, wyposażenia czy promocji leżą po stronie operatora, a właściciele nie mają na nie wpływu. Z tego względu już na etapie wyboru operatora warto zweryfikować jego doświadczenie oraz rzetelność.

Wpływ epidemii na rynek condohoteli

Zakaz najmu krótkoterminowego

Do końca 2019 roku mogliśmy obserwować znaczną hossę na rynku hotelowym oraz obiektów wynajmowanych na krótki okres. Liczne otwarcia nowych placówek znacznie wzbogaciły krajową bazę, dając tym samym turystom, jak i przedstawicielom biznesu szerokie pole wyboru. Wprowadzony stan zagrożenia epidemicznego z początkiem 2020 roku znacząco wpłynął na rynkową sytuację. Uchwalony zakaz wynajmu krótkoterminowego równoznaczny był z obniżeniem przychodów właścicieli condohoteli praktycznie do zera, przy jednoczesnym utrzymaniu kosztów stałych. Znane portale rezerwacyjne odnotowały blisko 90% spadki, a wstrzymany ruch turystyczny oraz wprowadzony tryb pracy zdalnej załamały popyt najmu krótkoterminowego. Takie pogorszenie sytuacji finansowej zrodziło szereg problemów z regulowaniem zobowiązań. Zwłaszcza przez tych inwestorów, dla których condohotele były głównym lub jedynym źródłem utrzymania.

Przyszłość rynku condoheteli

Czy trend ten nadal będzie się utrzymywać? W obliczu wciąż trwającej pandemii trudno jest jednoznacznie przewidzieć, jaki rynkowy scenariusz zostanie zrealizowany. Branża już teraz odczuwa negatywne skutki. Sytuacja związana z COVID-19 z dużym prawdopodobieństwem opóźni realizację części z planowanych do 2022 roku inwestycji. Niektóre z nich mogą w ogóle nie powstać. Związane jest to z opóźnieniami w dostawach materiałów, brakiem pracowników, a także zmniejszonym popytem. Z pewnością na znaczeniu zyskają te condohotele, które zaoferują wynajmującym podwyższony komfort pobytu. Ukierunkowany także na bezpieczeństwo oraz kontakt z przyrodą. To szansa, którą condohotele powinny odpowiednio wykorzystać. Możliwość wynajęcia w pełni autonomicznego apartamentu, spełniającego wszelkie standardy czystości wygrywać będzie z innymi obiektami noclegowymi. Strategie marketingowe oraz sprzedażowe obiektów najmu krótkoterminowego powinny te czynniki traktować priorytetowo, by w trudnych czasach pandemii nadal móc funkcjonować.

Czy inwestycje w condohotele w dobie pandemii są opłacalne?

Rynek condohoteli postrzegany był dotąd jako bardzo korzystna inwestycja, dająca szanse na szybki zarobek, z gwarantowanym zyskiem kształtującym się na poziomie 7–10 proc. rocznie. Nic więc dziwnego w tym, że projekty condo cieszyły się znacznym zainteresowaniem inwestorów poszukujących alternatyw dla lokat bankowych czy obligacji skarbowych.

W chwili obecnej skala potencjalnych konsekwencji trwającej nadal pandemii koronawirusa jest trudna do przewidzenia, co uniemożliwia formułowanie konkretnych prognoz. Inwestorzy zainteresowani lokowaniem kapitału w obiektach typu condo powinni bacznie śledzić rynek. Powinni też z rozwagą podchodzić do inwestycji w obiekty przeznaczone na krótkoterminowy najem. Z pewnością lepszym rozwiązaniem jest obecnie wybór inwestycji położonej w rejonie cieszącym się popularnością zarówno wśród turystów, jak i świata biznesu. Ci z kolei, którzy już posiadają w swoim portfelu inwestycyjnym condohotele powinni skupić się na maksymalnym wykorzystaniu nowych technologii i strategii sprzedaży ukierunkowanej na bezpieczeństwo w swoich obiektach. Mowa tu o rezerwacjach online czy tzw. direct bookingu, które zapewniają płynną obsługę procesu komunikacji z klientami oraz składania rezerwacji bez potrzeby bezpośredniego kontaktu.

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.