Inwestowanie w nieruchomości -11 mitów od Ken McElroy

17 lutego 2020 3 minuty czytania

11 mitów inwestowania w nieruchomości

Przedsiębiorca i inwestor Ken McElroy, autor bestsellera „ABC Jak inwestować w nieruchomości” przedstawia 11 popularnych mitów inwestowania w nieruchomości. Jak rozprawia się z nimi ten ekspert, autor dziesiątek udanych, wielomilionowych transakcji inwestycyjnych?

Musisz być bogaty, aby inwestować w nieruchomości

Nic bardziej mylnego, inwestycje można finansować z kredytu, lub znaleźć wspólników-inwestorów. Autor książki Ken McElroy wspomina swoją pierwszą transakcję – zakup umeblowanego mieszkania, które następnie wynajął, na które wyłożył 20 tys. dolarów, a resztę pokrył bank. Kredyt spłacał się z czynszu. Ktoś powie – a jednak! Każdy inwestor musi wyłożyć jakieś pieniądze. Tymczasem na jedną z kolejnych inwestycji, budynek wielomieszkaniowy za 9 milionów dolarów, autor nie wyłożył z własnej kieszeni… ani grosza. Wkład własny wynosił 2 miliony dolarów, które pokryli współinwestorzy.

Inwestując w nieruchomości – musisz zacząć od czegoś małego

Niekoniecznie! Jest dużo sposobów, aby obniżyć ryzyko wynikające z dużych inwestycji. Pierwszym może być zabezpieczenie transakcji hipoteką samej nabywanej nieruchomości. Drugim – wchodzenie w partnerstwa, które z jednej strony obniżają Twój potencjalny zysk (np. jesteś właścicielem 10% inwestycji), ale zarazem obniżają ryzyko porażki (Twoje ryzyko wynosi jedynie 10% z całości).

Wzbogacasz się przez spekulacje („Tanio kupić, drogo sprzedać”)

Nie, jeśli potrafisz profesjonalnie zarządzać inwestycją lub zatrudnisz firmę, która to mądrze robi. Wtedy możesz czerpać zysk z czynszów najemców, które pokrywają raty kredytu. Jeśli trafi się jakaś okazja, zawsze możesz inwestycję sprzedać z zyskiem – a jeśli nie: po prostu zarabiasz na samym wynajmie.

Niektórzy ludzie mają dotyk Midasa i dlatego transakcje im się udają

McElroy twierdzi, że ludzie, o których mówi się, że są „w czepku urodzeni” i dlatego są świetnymi inwestorami, po prostu cechują się zdrowym rozsądkiem. Kierują się racjonalnymi zasadami, które do tej pory im się sprawdzały. Jak sprawdzić, czy Twoja wizja nowej inwestycji jest objawem rozsądku, czy może tylko kosztowną iluzją? Będzie tym drugim, jeśli musisz długo przekonywać do niej swoich wspólników i współpracowników i jest to naprawdę trudne. Wtedy najprawdopodobniej nie kierujesz się zdrowym rozsądkiem, a własnymi złudzeniami!

Do inwestowania w nieruchomości potrzeba ogromnej wiary i pewności w siebie

Autor nie zgadza się z tą opinią. Opisuje, że jego pierwsze próby z inwestowaniem w nieruchomości były ciągłą walką z niskim poczuciem własnej wartości – wspominaniem mało wspierającego ojca, czy wiecznie krytykującej matki. Podkreśla, że rozpoczynając przygodę z inwestowaniem w nieruchomości siłę czerpał nie tylko z pozytywnych doświadczeń, ale też tych trudnych i pozornie niszczących pewność siebie. Takich, które finalnie jednak ukształtowały jego charakter.

Chcesz inwestować w nieruchomości, ale nie masz czasu

Czasem nie mamy czasu na rzeczy, które chcemy robić, bo całą naszą energię pochłaniają te, które MUSIMY robić – czyli na przykład chodzenie do codziennej pracy i zarabianie pieniędzy. Autor sugeruje, że czasem lepiej jest, aby inwestowanie było (przynajmniej na początku) czymś, co MUSI się robić – czyli po prostu stało się Twoją pracą, zamiast „dodatkowym zajęciem”.

Musisz kogoś znać, aby zacząć ten biznes.

Znajomość kilku prawników, bankierów, czy pośredników nieruchomości na pewno może być pomocne w rozpoczęciu biznesu inwestycyjnego. Ale wcale nie jest konieczne. Autor książki radzi, aby po prostu zacząć działać – poprzez etap poszukiwań, analizę inwestycji itd. Prostą konsekwencją będzie poznanie wielu nowych znajomych, bez których po prostu nie będzie możliwa realizacja nowej inicjatywy – bo ten biznes opiera się w dużym stopniu na ludziach i relacjach.

Musisz być doświadczonym negocjatorem lub biznesmenem, aby inwestować.

I znów niekoniecznie. Na pewno doświadczenie przedsiębiorcy, menedżera, czy negocjatora lukratywnych transakcji się przydaje. Jednak kluczowe jest, aby odnaleźć „nieoszlifowany diament” i dobrze „wyliczyć” ile jest on wart, jakie ceny mają nieruchomości w okolicy i jaki może być zysk z najmu nieruchomości. Więcej tu solidnej pracy analitycznej niż przysłowiowej „smykałki” do interesów. Potem swoje wyliczenia przedstawiasz właścicielowi inwestycji – tu przyda się raczej sztuka prezentacji, niż twarde negocjacje. Nie musisz się targować. Potencjalny sprzedawca zawsze może odrzucić ofertę (a potem nierzadko tego żałować!).

Musisz dużo wiedzieć o nieruchomościach

Żaden przedsiębiorca, który zajmuje się biznesem inwestycyjnym swojej wiedzy nie wyniósł z książek, czy ze studiów. Uczył się natomiast przez doświadczenia. Autor, który urodził się i wychował w południowych, pustynnych stanach USA podaje przykład pewnej swojej inwestycji, której częścią był pokaźny 70-letni pomost na rzece, który miał wątpliwą trwałość. Aby ją zbadać wynajął inżynierów, nurków, ekspertów od budowli wodnych. Taka analiza była dla niego całkowitą nowością – jednak dzięki temu nietypowemu doświadczeniu nauczył się wiele nowego, co pomogło mu przy kolejnych inwestycjach.

Nigdy nie możesz bać się porażki

Tylko szaleniec lub głupiec się nie boi. Autor McElroy podkreśla jednak, że skupienie na wyniku końcowym zawsze pomaga redukować obawy. Obniża je też, jak mówi „trzymanie się liczb”, czyli oparcie w faktach, które utwierdzają pewność siebie. Ważne jest też to, aby nie poddać się żalowi, że można było w przeszłości postąpić lepiej, a raczej stale próbować przekuć porażkę w jakąś mądrą naukę na przyszłość.

Musisz znać zawodowe tajniki

McElroy podkreśla, że prawdziwe zawodowe tajniki w tej branży nie istnieją. Są tylko różne, mniej lub bardziej skuteczne zestawy zasad postępowania. Natomiast jak najbardziej realne są tajemnice osiągania sukcesu w ogóle. Takie, jak stawianie sobie celów, stałe trzymanie się ich i zwykła wytrwałość. McElroy pisze:„Rezygnacja, gdy sprawy się komplikują, nie tworzy zwycięzców”. Wzmacnia ich natomiast nieugięta walka z przeciwnościami.

Marcin Pabijanek CEO Social Estate

Czytaj także:

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.