Czy inwestowanie w najem nieruchomości jest opłacalne?
19 listopada 2020 3 minuty czytania
Z raportu przygotowanego przez AMRON wynika, że już w II kwartale 2020 roku stawki najmu zaczęły spadać, najmocniej we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie. Kolejne miesiące, w zależności od rozwoju sytuacji z koronawirusem, mogą okazać się dla właścicieli lokali decydujące. Sprawdzamy, jak zmienia się popyt i stawki czynszu mieszkań na wynajem.
Jak sytuację na rynku oceniają sami wynajmujący?
Sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości zmienia się niczym w kalejdoskopie. Wynajmujący, jak sami przyznają, muszą uzbroić się w cierpliwość ‒ dalszy rozwój sytuacji na rynku najmu uzależniony jest od kolejnych obostrzeń. Nasilenie pandemii w ostatnich tygodniach może znacząco zmniejszyć liczbę umów zawieranych z najemcami. Wielu właścicieli mieszkań nie czeka jednak z założonymi rękoma na poprawę sytuacji. Korzystając z braku najemców, zdecydowali się oni na doposażenie lokali lub ich odnowienie. Najemcy mogą dziś przebierać w ofertach, dlatego atrakcyjne mieszkanie o wysokim standardzie jest dla właścicieli szansą na wyróżnienie się wśród konkurencji. W najgorszej sytuacji są wynajmujący, którzy najmem mieszkania spłacają kredyt hipoteczny. Dla nich każdy miesiąc przestoju oznacza spore obciążenie wynikające z cyklicznych zobowiązań. Spadająca rentowność inwestycji może ich zmusić do wycofania środków, zwłaszcza dopóki ceny nieruchomości utrzymują się na stabilnym poziomie.
Inni zaznaczają, że mimo postępującego spowolnienia gospodarczego, nieruchomości wciąż pozostały dobrym sposobem lokowania kapitału. Przede wszystkim stanowią one względnie bezpieczny i rentowny sposób inwestowania, w przeciwieństwie do nieopłacalnych obecnie lokat bankowych. Dane NBP potwierdzają, że od końca lutego, Polacy wycofali z nich oszczędności o łącznej wartości ponad 65 mld zł. W III kwartale część środków trafiła na rynek nieruchomości.
Mniejszy popyt na rynku najmu
We wrześniu, a zatem intensywnym miesiącu zarówno dla poszukujących, jak i wynajmujących mieszkania, popyt zaliczył spadek o ponad 40% (dane Morizon.pl) w porównaniu z rokiem ubiegłym. Było to związane przede wszystkim ze zmniejszeniem liczby studentów rozglądających się za studenckim lokum. Wielu z nich zdecydowało się pozostać w rodzinnych miejscowościach. Spadło również zainteresowanie najmem wśród studentów zagranicznych oraz pracowników z Ukrainy i Białorusi. Do tego przyczyniły się obowiązująca ich kwarantanna i testy na obecność COVID-19, zmniejszenie liczby lotów i ogólne pogorszenie na rynku pracy. Lekką poprawę dało się zauważyć we wrześniu. Popyt wzrósł do poziomu o 20% niższego niż w analogicznym miesiącu 2019 roku.
W kolejnych miesiącach trudno jednak spodziewać się większych wzrostów, gdyż wprowadzane są nowe obostrzenia związane z rozprzestrzenianiem się koronawirusa. Powszechna zdalna nauka i praca to dla potencjalnych najemców większa swoboda w wyborze miejsca zamieszkania, natomiast dla właścicieli mieszkań ‒ niepewna przyszłość. Warto również wspomnieć o załamaniu na rynku najmu krótkoterminowego, co jest wynikiem zahamowania turystyki. Lokale wynajmowane na doby trafiły więc na wynajem długoterminowy, a zwiększona podaż przy zmniejszonym popycie doprowadziła do korekty cen najmu.
Jak zmieniły się w II kwartale stawki czynszu w największych miastach?
W II kwartale tego roku czynsze najmu mieszkań przestały wzrastać. W miastach takich jak Gdańsk, Poznań, Łódź czy Katowice, przeciętne miesięczne stawki czynszu najmu prywatnego mieszkania spadły o 0,5% ‒ kwartalna zmiana była więc kosmetyczna. Gorzej było już w pozostałych badanych miastach. Najsilniejszy spadek (1,5%) w porównaniu z I kwartałem 2020 roku zanotowano we Wrocławiu. Średnia cena wynajmu mieszkania w tym mieście wyniosła tym samym 1603 zł. 1% spadek zarejestrowano z kolei w Warszawie i Krakowie, gdzie średnie stawki wynajmu wyniosły odpowiednio 1872 zł i 1484 zł miesięcznie.
Należy jednak podkreślić, że mimo spadków zanotowanych w II 2020 roku, w porównaniu z II kwartałem 2019 roku, we wszystkich danych miastach odnotowano wzrost przeciętnej stawki czynszu najmu mieszkania. Dla przykładu ‒ w Gdańsku o 4,70%, Poznaniu o 3,41%, Warszawie o 3,09%, a we Wrocławiu o 2,48%.
Stawki najmu a metraż mieszkania
Stawki za małe, średnie i duże mieszkania nie zmieniają się w tym samym stopniu. Jak wynika z raportu AMRON, w II kwartale tego roku wzrost, mimo spadku popytu, zanotowały jedynie duże mieszkania (60-90 mkw) w:
- Gdańsku (3,52%),
- Warszawie (3,34%).
Duże mieszkania mocno staniały natomiast w:
- Katowicach (5,99%),
- Krakowie (5,21%).
W segmencie małych i średnich mieszkań zmiany przeciętnego czynszu były względnie niewielkie i wyniosły do 2,5%.
Presja na spadek cen czynszu
Wielu potencjalnie zainteresowanych wynajmem traktuje obecną kryzysową sytuację jako doskonałą okazję do dyskusji o stawce najmu. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku lokali o większej liczbie pokoi, które dotyka silny spadek popytu. Wynajmujący muszą przystosować się do obecnie panujących realiów rynkowych. W porównaniu z poprzednimi latami nie mogą już przebierać w chętnych. Zwłaszcza że wielu z najemców jest gotowych dłużej poszukiwać lokum, jeśli mogą w ten sposób zaoszczędzić. A to oznacza, że w razie potrzeby, wynajmujący muszą być skłonni do zmiany przeznaczenia mieszkania i otwarci na renegocjacje stawki czynszu. Tylko w ten sposób mogą uchronić się przed miesiącami przestojów i dalszymi spadkami rentowności inwestycji.
Zdaniem ekspertów, korekta stawek czynszu nie będzie raczej długoterminowa. Pamiętajmy, że w Polsce wciąż mamy do czynienia z deficytem lokali mieszkaniowych, a sam rynek zaliczał dotychczas mocne wzrosty. Po pandemii może więc dojść do szybkiego odbicia.
>>> Jak inwestować w mieszkania w Warszawie?
>>> Gospodarka Polski w III kwartale z rekordowym wzrostem
Marcin Pabijanek
Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.