Blog \ Platforma Social Estate \ crowdfunding-pozyczkowy-jak-dziala-i-kto-moze-z-niego-skorzystac

crowdfunding-pozyczkowy-jak-dziala-i-kto-moze-z-niego-skorzystac

12 kwietnia 2022 11 minut czytania

Crowdfunding pożyczkowy to jedna z najdynamiczniej rozwijających się alternatywnych form finansowania przedsięwzięć gospodarczych na rynku prywatnym. Jeszcze do niedawna pożyczki społecznościowe znane były głównie w USA obecnie zyskują na popularności również w Europie, w tym w Polsce, stając się atrakcyjną alternatywą wobec tradycyjnych sposobów finansowania inwestycji, również deweloperskich. Jak pożyczki społecznościowe działają w praktyce? Jakie korzyści deweloperom i inwestorom oferują? Czy podlegają one unormowaniom prawnym? O tym w dalszej części artykułu.

Czym jest crowdfunding?

Crowdfunding, czyli finansowanie społecznościowe (od ang. crowd ‒ tłum i funding ‒ finansowanie) stanowi jedną z form pozyskiwania środków na realizację różnego rodzaju projektów od grupy inwestorów. Projektem realizowanym w formie crowdfundingu może być praktycznie dowolne przedsięwzięcie. Zbiórkę na jego cel przeprowadza się za pośrednictwem specjalnych platform crowdfundingowych. Jedną z form tego rodzaju finansowania jest crowdfunding pożyczkowy, w którego ramach pożyczkobiorcy zobowiązują się do zwrotu wpłaconej przez inwestorów kwoty wraz z ustalonymi wcześniej odsetkami.

Jak działa crowdfunding pożyczkowy?

Crowdfunding pożyczkowy, określany także jako crowdlending (pożyczanie społecznościowe), to jeden z modeli crowdfundingu, który cieszy się rosnącym zainteresowaniem. Definiuje się go jako formę gromadzenia środków za pomocą technologii teleinformatycznych, w celu wsparcia określonych projektów w zamian za określone odgórnie korzyści. W praktyce chodzi o pożyczanie środków od osób prywatnych, bez pośrednictwa banków lub instytucji pozabankowych.

Projekty crowdfundingowe realizowane są w przestrzeni cyfrowej, na platformach internetowych.  Platforma, na której gromadzone są środki, łączy pożyczkodawców (inwestorów) z pożyczkobiorcami, czyli właścicielami projektów poszukującymi finansowania. Rola serwisów ogranicza się do przeprowadzenia transakcji i wstępnej weryfikacji uczestników.

Cały proces przedstawia się następująco: pożyczkobiorca zgłasza, jaką kwotę chce pożyczyć, aby zrealizować dany projekt. Określa przy tym również, w jaki sposób będzie chciał zwrócić środki, w jakim terminie i z jakim oprocentowaniem. Szczegóły transakcji ustalane są indywidualnie, każdorazowo pomiędzy podmiotami biorącymi w niej udział.

Kluczową korzyścią crowdfundingu pożyczkowego jest zastąpienie relacji pożyczkobiorca-instytucja relacją człowiek-człowiek. Dzięki temu możliwe jest obniżenie kosztów i skrócenie czasu związanego z koniecznością dopełnienia formalności. Przedsiębiorcy mogą korzystać z tej formy finansowania niezależnie od kwoty pożyczki, zawsze wtedy, kiedy nie chcą lub nie mogą pożyczyć środków z banku.

pożyczka deweloperska

Finansowanie inwestycji deweloperskich poprzez crowdfunding pożyczkowy

W odpowiedzi na obecną sytuację gospodarczą, inwestorzy z rynku nieruchomości poszukują nowych form finansowania planowanych przedsięwzięć. Coraz większym ich zainteresowaniem cieszy się jedna z odmian crowdfundingu, a mianowicie omawiane tutaj pożyczki społecznościowe.

Crowdlending na rynku deweloperskim działa w prosty sposób ‒ jest to forma kredytu inwestycyjnego, w którego ramach grupa osób zainteresowanych inwestycją w dane przedsięwzięcie na rynku nieruchomości, udziela środków pożyczkobiorcy, którym jest deweloper, na sfinansowanie danego projektu.

Przedsięwzięcia realizowane dzięki pożyczkom społecznościowym mogą mieć rozmaity charakter. W branży deweloperskiej może chodzić zarówno o budowę nieruchomości ‒ w tym też prywatnych akademików i domów dla seniorów, jak również remontowanie lub modernizację budynków. Proces pozyskiwania finansowania jest stosunkowo krótki i trwa średnio 1-2 miesiące.

Inwestorzy pożyczający pieniądze na inwestycje deweloperskie, przystępują do projektów poprzez platformy crowdlendingowe dostępne online. Po spełnieniu formalności zostają związani z danym projektem na okres 2-3 lat. Oprocentowanie od pożyczki jest im wypłacane kwartalnie lub w systemie półrocznym. Spłata kwoty kredytu inwestycyjnego następuje natomiast po sprzedaży danej nieruchomości. W odróżnieniu od crowdfundingu inwestycyjnego, pożyczki społecznościowe nie oferują inwestorom udziałów w nabywanych nieruchomościach.

Crowdfunding pożyczkowy co warto wiedzieć?

Crowdfunding pożyczkowy, jak każda inna forma finansowania przedsięwzięcia, ma swoje mocne i słabe strony. Warto rozpatrzeć wszystkie „za i przeciw” zarówno z perspektywy inwestora, jak i dewelopera.

1.    Zalety finansowania inwestycji deweloperskich za pomocą pożyczek społecznościowych

Crowdlending to rozwiązanie, z którego chętnie korzystają inwestorzy z branży deweloperskiej. Pożyczki społecznościowe stanowią w ich przypadku kluczowe wsparcie w finansowaniu inwestycji, które nie wymaga udziału instytucji bankowych. To z kolei pozwala skrócić czas potrzebny na pozyskanie środków i ograniczyć formalności związane z procesowaniem kolejnych działań. Pod tym względem jest to opcja tańsza i wygodniejsza od kredytów bankowych, jak również od emisji obligacji. Szansę na zrealizowanie projektu deweloperskiego zwiększa elastyczność warunków pożyczki. Atrakcyjniejszy jest też koszt ostateczny zobowiązania pożyczkobiorcy ‒ znacznie niższy niż w przypadku tradycyjnych produktów finansowych.

Crowdfunding pożyczkowy to również atrakcyjna forma inwestowania środków. Minimalna kwota wsadu kształtuje się na poziomie około 1000 zł, co daje szansę na skuteczne pomnażanie kapitału nawet drobnym inwestorom, którzy nie dysponują znacznymi nadwyżkami finansowymi. Kolejnym atutem crowdfundingu pożyczkowego jest także średnie ryzyko inwestycyjne. Ze względu na korzystne, znane z góry oprocentowanie, sięgające ok. 6-18%, udzielanie pożyczek jest ciekawą alternatywą wobec lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Z tego względu pożyczki społecznościowe doskonale sprawdzają się jako sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego.

Equity crowdfunding nieruchomości

2.    Wady finansowania inwestycji deweloperskich za pomocą pożyczek społecznościowych

Finansowanie inwestycji deweloperskich przez crowdfunding pożyczkowy nie jest jednak pozbawione wad. Potencjalnym zagrożeniem po stronie osoby udzielającej środków jest ryzyko niewypłacalności pożyczkobiorcy. Z tego powodu przed zainwestowaniem kapitału konieczna jest dogłębna analiza dewelopera. Warto przy tym wiedzieć, że pożyczka deweloperska może być zabezpieczona kilkoma metodami. Zabezpieczeniem udzielonej pożyczki może być w przypadku pożyczki społecznościowej:

  • rachunek powierniczy,
  • hipoteka,
  • weksle czy innego rodzaju poręczenia.

 

Ramy prawne crowdfundingu pożyczkowego

Przez wiele lat finansowanie społecznościowe różnego rodzaju projektów biznesowych nie miało ścisłych regulacji prawnych. Wytyczne i unormowania prawne dostosowywane były z reguły do projektu. Źródłami przepisów stanowiły:

  • ustawy o zbiórkach publicznych,
  • kodeks cywilny – w kontekście zasad zawierania umów darowizny, udzielania pożyczek, umów sprzedaży czy przedsprzedaży),
  • kodeks spółek handlowych – w zakresie nabywania akcji lub udziałów,
  • przepisy dotyczące rynków kapitałowych – zgodnie z zawartymi w nich przepisami, obowiązek przygotowania prospektu nie ma zastosowania do oferty publicznej papierów wartościowych, której wartość za okres 12 miesięcy jest mniejsza niż 1 mln Euro.

Dla finansowania społecznościowego bardzo istotne jest także stanowisko KNF dotyczące definicji usługi oferowania instrumentów finansowych z 9 kwietnia 2020 r.

equity crowdinvestingu

Regulacje unijne

Znaczące rozbieżności w interpretacji prawa były poniekąd przeszkodą do skutecznego rozwoju sektora crowdfundingu. Problem ten zauważyła Unia Europejska, która jasno wskazała na konieczność wprowadzenia ujednoliconych ram prawnych definiujących prawa i obowiązki podmiotów korzystających z finansowania społecznościowego. Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/1503 z dnia 7 października 2020 roku w sprawie europejskich dostawców usług finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć gospodarczych, ustalające jednolite ramy dla crowdfundingu, zaczęło obowiązywać od 10 listopada 2021 roku. Czytamy w nim między innymi, że „w celu utrzymania wysokiego standardu ochrony inwestorów, ograniczenia ryzyk związanych z finansowaniem społecznościowym oraz zapewnienia sprawiedliwego traktowania wszystkich klientów, dostawcy usług finansowania społecznościowego powinni wprowadzić politykę mającą na celu zapewnienie, aby wybór projektów na ich platformach przebiegał w sposób profesjonalny, rzetelny i przejrzysty oraz aby usługi finansowania społecznościowego były świadczone w taki sam sposób”.

Co równie ważne, Rozporządzenie 2020/1503 reguluje także obowiązki dostawców platform crowdfundingowych. Zgodnie z wytycznymi nie podlegają oni już przepisom MIFID II (czyli dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/65/UE z 15 maja 2014 roku w sprawie rynków instrumentów finansowych oraz zmieniająca dyrektywę 2002/92/WE i dyrektywę 2011/61/UE), a stosowne zezwolenia na prowadzenie działalności (także transgranicznej na terenie UE) muszą pozyskać od KNF.  Dodatkowo unijne Rozporządzenie wprowadza możliwość korzystania z rynku wtórnego dla papierów wartościowych i pożyczek crowdfundingowych, co zapewnia dodatkowy rynek zbytu dla inwestorów i ogranicza ryzyko inwestycyjne.

Szerzej tematowi regulacji prawnych dotyczących crowdfundingu przyjrzymy się w dalszej części artykułu w kontekście Rozporządzenia ECSP.

Crowdfunding pożyczkowy a Rozporządzenie ECSP

1.    Czego dotyczy Rozporządzenie ECSP?

W efekcie dynamicznego rozwoju finansowania społecznościowego nastąpiło ujednolicenie zasad jego funkcjonowania na poziomie unijnym. W tym celu wprowadzono nową regulację wspólnotową, czyli tzw. Rozporządzenie ECSP, które obowiązuje od 10 listopada 2021 r. Jego celem jest ułatwienie transgranicznego świadczenia usług crowdfundingowych, a w efekcie ‒ ułatwienie dostępu do kapitału dla podmiotów ubiegających się o finansowanie. Jednocześnie, wprowadzone regulacje mają zapewnić wysoki standard ochrony inwestorów i zagwarantować stabilność całego rynku. Platformy crowdfundingowe objęte zostały nowymi obowiązkami regulacyjnymi, podobnymi do tych obowiązujących firmy inwestycyjne.

2.    Jakich rodzajów crowdfundingu dotyczy Rozporządzenie ECSP?

Przepisy Rozporządzenia ECSP obejmują dwa spośród modeli crowdfundingu, mające kluczowe znaczenie z perspektywy finansowania przedsięwzięć gospodarczych: model pożyczkowy i inwestycyjny. Nowe regulacje zakładają nadzór właściwych organów krajowych nad częścią rynku crowdfundingu oraz wprowadzają jednolite zasady udzielania zezwoleń na świadczenie usług w modelach pożyczkowym oraz inwestycyjnym. Organem odpowiedzialnym za funkcje nadzorcze jest Komisja Nadzoru Finansowego.

W myśl nowych przepisów podmioty związane z sektorem crowdfundingu obowiązują spójne wymogi dotyczące zarówno świadczenia usług finansowania społecznościowego, organizacji dostawców usług, udzielania im stosownych zezwoleń, jak i sprawowania nadzoru nad nimi. Co równie ważne, rozporządzenie ECSP definiuje także jasne przepisy odnoszące się do warunków, jakie muszą spełniać komunikaty marketingowe wszelkich przedsięwzięć finansowanych za pomocą crowdfundingu.

3.    Typy projektów crowdfundingowych objętych Rozporządzeniem ECSP

Co istotne, Rozporządzenie ECSP nie dotyczy projektów realizowanych przez konsumentów oraz ofert crowdfundingu, których wartość w skali 12 miesięcy przekracza 5 000 000 EUR. Dostawcą usług crowdfundingowych może być bowiem tylko i wyłącznie osoba prawna, której siedziba znajduje się na terytorium Unii Europejskiej. Dodatkowo musi ona uzyskać stosowne zezwolenie na prowadzenie tego typu działalności wydane przez krajowy organ nadzoru. Wszystkie podmioty, które zezwolenie otrzymają, będą wpisane do publicznego rejestru prowadzonego przez ESMA.

Warto także nadmienić, iż wspomniany próg wynoszący 5 000 000 EUR został określony na takim poziomie nie bez przyczyny. Jest on bowiem stosowany przez większość państw UE na potrzeby zwolnienia ofert publicznych papierów wartościowych z obowiązku publikacji prospektu emisyjnego zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 r. w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym. Co ciekawe, z kolei przyjęty w naszym kraju próg wyłączeń prospektowych jest aż pięć razy niższy od określonego w rozporządzeniu. Zatem wprowadzona regulacja prawna powinna znacząco ułatwić podmiotom pozyskiwanie kapitału poprzez crowdfunding w większej kwocie.

4.    Zezwolenia na prowadzenie działalności crowdfundingowej a Rozporządzenie ECSP

Pozytywnym rozwiązaniem wynikającym z Rozporządzenia ECSP jest także zacieranie granic dla projektów crowdfundingowych. Wprowadza ono bowiem zasadę tzw. jednolitego paszportu europejskiego. Oznacza to w praktyce, że zezwolenie na prowadzenie działalności crowdfundingowej wydane przez krajowy organ nadzoru gwarantuje uprawnienie do prowadzenia działalności także i na obszarze całej Unii Europejskiej w trybie notyfikacji – czyli bez konieczności ubiegania się o kolejne zezwolenia w każdym z unijnych państw.

5.    Ochrona inwestorów a przepisy Rozporządzenia ECSP

Zapisy Rozporządzenia ECSP kładą szczególny nacisk na ochronę kapitału inwestorów. Na podstawie wykonanych testów wiedzy, jak i symulacji zdolności do ponoszenia strat są oni rozróżniani na dwie kategorie:

  • inwestorów doświadczonych,
  • inwestorów niedoświadczonych.

Szczególnie uprzywilejowaną grupą jest pierwsza z wymienionych. Przystąpienie do projektu społecznościowego inwestora niedoświadczonego powinno być bowiem szczególnie dobrze analizowane. Przysługuje mu także tak zwane „prawo do namysłu”, czyli możliwość wycofania złożonej oferty bez podania przyczyny oraz bez ponoszenia kary w określonym okresie.

Co istotne, bez względu na rodzaj przynależnej kategorii, każdy inwestor powinien przed przystąpieniem do projektu crowdfundingowego otrzymać arkusz kluczowych informacji inwestycyjnych (ang. Key Investment Information Sheet, KIIS). Składa się on z kilku części, a najważniejsze z nich to część:

  • A – zawiera informacje dotyczące właściciela oraz projektu;
  • B – przedstawia metody finansowania społecznościowego oraz warunki pozyskania kapitału (w tym i pożyczania środków finansowych w ramach crowdfundingu pożyczkowego);
  • C – określa czynniki ryzyka;
  • E – zawiera informacje dotyczące spółki celowej;
  • F – przedstawia prawa inwestorów;
  • G – ujawnia informacje dotyczących udzielonych pożyczek;
  • H – przedstawia mechanizmy dochodzenia roszczeń;
  • I – definiuje dane dotyczące indywidualnego zarządzania portfelem pożyczek podawane przez dostawców usług crowdfundingu.

W Rozporządzeniu ECSP podkreślono również, że w celu zabezpieczania inwestorów, prawa udziałowe finansowane przez crowdfunding powinny mieć charakter zbywalny.

Equity crowdfunding w projekty deweloperskie - ile można zarobić?

 

Crowdfunding vs. tradycyjne źródła finansowania

W świecie biznesu finansowanie społecznościowe ewoluowało jako jedna z najszybciej rozwijających się branż, która miała na celu zmianę sposobu, w jaki przedsiębiorcy pozyskują pieniądze, a także sposobu, w jaki ludzie inwestują wolne środki finansowe. Aby lepiej poznać możliwości inwestowania społecznościowego, warto wskazać na istotne różnice pomiędzy crowdfundingiem a tradycyjnymi źródłami finansowania.

Tradycyjne pozyskiwanie funduszy ma miejsce wtedy, gdy osoba fizyczna lub firma korzysta z konwencjonalnych źródeł (np. pożyczek bankowych), aby zebrać pieniądze na realizację pomysłu lub wspieranie operacji biznesowych. W crowdfundingu początkujące firmy lub przedsiębiorcy zbierają z kolei pieniądze w stosunkowo niewielkich kwotach od grupy inwestorów bez zaangażowania instytucji państwowych, aby sfinansować projekt lub przedsięwzięcie biznesowe.

Na korzyść crowdfundingu przemawia zwykle czas – pieniądze można pozyskać stosunkowo szybko. Z racji inwestowania mniejszych kwot w nowe projekty inwestorzy są bardziej skłonni do udzielenia wsparcia. W razie niepowodzenia ryzyko jest bowiem o wiele mniejsze. Tradycyjne finansowanie nie oferuje zwykle wystarczającego wsparcia małym i średnim firmom, które poszukują środków na realizację planowanych przedsięwzięć. W szczególności pożyczki społecznościowe to dla nich atrakcyjna alternatywa wobec zaciągania kredytów bankowych, poszukiwania finansowania wśród funduszy venture capital czy oferowania akcji spółki w tradycyjnej ofercie publicznej. Pożyczki społecznościowe umożliwiają szybkie pozyskanie finansowania. W tym kontekście crowdlending może zdemokratyzować pozyskiwanie funduszy dla biznesu, z pominięciem tradycyjnych pośredników, gdyż bariera wejścia na dotąd wymagający dużych nakładów finansowych rynek znacznie maleje.

finansowanie projektów nieruchomości

finansowanie projektów nieruchomości

Crowdfunding pożyczkowy jako nowe źródło finansowania inwestycji deweloperskich

Dzisiejszy crowdfunding, zwłaszcza omawiany w tym artykule model pożyczkowy,

stanowi realną konkurencję dla tradycyjnych źródeł finansowania. Z nowoczesnych pożyczek coraz chętniej korzystają zarówno młode, będące w fazie rozwoju startupy, jak i duże firmy o ugruntowanej pozycji rynkowej ‒ również z branży deweloperskiej. Z szacunków PwC i Banku Światowego wynika, że kanał finansowania społecznościowego wzrośnie nawet do 490 mld dolarów do 2025 roku. Odpowiedzią na rozwój pożyczek społecznościowych jest rosnąca liczba platform umożliwiających realizację tego rodzaju zbiórek.

Można spodziewać się, że nowe ramy regulacyjne dla finansowania społecznościowego wpłyną dodatkowo na rynek inwestycyjny w Polsce. Zpowodują profesjonalizację platform pożyczkowych. Rozwojowi ulegnie również forma i zakres oferowanych projektów inwestycyjnych. Zagwarantuje to inwestorom możliwość udziału w bardziej zróżnicowanych projektach, w tym i deweloperskich.

Za takim kierunkiem rozwoju crowdfundingu pożyczkowego w sektorze inwestycji deweloperskich przemawia także fakt, że proces pozyskiwania tego rodzaju finansowania jest stosunkowo krótki. Wynosi on średnio 1-2 miesiące. Ważna jest również kwestia zabezpieczeń, które mogą przyjąć formę rachunku powierniczego, hipoteki, weksli czy innego rodzaju poręczenia. Inwestorzy po przejściu całej procedury formalnej uczestniczą w projekcie deweloperskim zwykle maksymalnie 36 miesięcy. W tym okresie oprocentowanie od udzielonej deweloperowi pożyczki wypłacane jest regularnie. Całkowita spłata zobowiązania następuje natomiast po zakończeniu inwestycji. Wtym przypadku po sprzedaży nieruchomości finansowanej przez crowdlending. Należy także zwrócić uwagę na to, że crowdfunding pożyczkowy daje indywidualnym inwestorom możliwość zaistnienia na rynku zarezerwowanym dotychczas dla kapitału instytucjonalnego, bez wszystkich problemów związanych z posiadaniem i zarządzaniem nieruchomościami.

 Gdzie szukać źródła finansowania inwestycji deweloperskich?

 

Crowdfunding pożyczkowy w sektorze nieruchomości – czy to się opłaca?

Z badań wynika, że globalny rynek finansowania społecznościowego nieruchomości wzrośnie o 33,4% w latach 2020-2028. Oczekuje się, że czynniki takie jak rosnąca liczba działań na rynku nieruchomości, wraz z coraz korzystniejszymi regulacjami rządów państw na całym świecie dotyczącymi finansowania społecznościowego w sektorze nieruchomości, przyczynią się do wzrostu rynku w okresie prognozy. Z całą pewnością warto więc śledzić na bieżąco rozwój możliwości innych form finansowania projektów deweloperskich. Inwestorów przyciągać będzie z całą pewnością:

  • możliwość inwestowania nawet niewielkiego kapitału,
  • niskie koszty transakcyjne,
  • znaczne ograniczanie ryzyka inwestycyjnego poprzez dywersyfikację portfela aktywów,
  • transparentność procesu,
  • możliwość zachowania kontroli nad inwestycją.

Dla deweloperów crowdfunding pożyczkowy z kolei idealny sposób na  pozyskanie brakującego kapitału bez konieczności korzystania z ofert instytucji bankowych i dopełniania szeregu formalności.

Zostań operatorem własnej platformy crowdfundingu w modelu white label.

Finansowanie społecznościowe nieruchomości

Autor: Redakcja Social.Estate

Redakcja Social.Estate

Zespół redakcyjny Social.Estate, który przygotowuje dla Ciebie najciekawsze newsy ze świata gospodarki, finansów osobistych i nieruchomości.

Zadbaj o swoje oszczędności

Zostaw adres e-mail i zacznij inwestować.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram.app sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram.app, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram.app sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820