Co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość?

20 kwietnia 2020 6 minut czytania

Przed inwestycją w nieruchomość należy dokładnie sprawdzić jej stan prawny oraz faktyczny przeprowadzając audyt prawny nieruchomości zwany też badaniem due dilligence nieruchomości.

W jakim celu wykonuje się audyt prawny nieruchomości ?

Audyt prawny (due dilligence) nieruchomości jest wciąż mało docenianą formą sprawdzania nieruchomości przed inwestycją. Zadaniem wykonującego audyt prawnika jest eliminacja potencjalnego ryzyka związanego z inwestycją w nieruchomość dla inwestora. To jednak nie wszystko. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed inwestycją może też wskazać zagrożenia. Mogą one wystąpić w przyszłości i okazać się problematyczne, a nawet generować dodatkowe koszty związane z posiadaniem nieruchomości, co też obniża rentowność z inwestycji w nieruchomość. Czasami identyfikacja ryzyk związanych z nabyciem nieruchomości może skutkować rezygnacją z jej zakupu. Jedną z konsekwencji nienależytego wykonania audytu może również być unieważnienie umowy kupna/sprzedaży nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w procesie inwestycji w nieruchomość

Rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Jej treść zgodnie z art. 5 brzmi następująco:

„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w określonym zakresie jest zabezpieczeniem inwestującego w nieruchomość, co do prawidłowości nabycia prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Poniżej lista pytań i dokumentów, jakie warto poddać weryfikacji przed inwestycją w nieruchomość:

1. Potwierdzenie tytułu prawnego nieruchomości

Weryfikacja tytułu prawnego interesującej nas nieruchomości musi być wykonana poprzez sprawdzenie:

odpisu z księgi wieczystej,
wypisu i wyrysu z rejestru gruntów (map) obejmujących nabywaną nieruchomość,
wypisu z kartoteki budynków,
dokumentów stanowiących podstawę nabycia tytułu prawnego do nieruchomości.

Należy również dowiedzieć się, czy do ksiąg wieczystych prowadzonych dla danej nieruchomości zostały złożone (choć jeszcze nierozpatrzone) inne wnioski. Jeśli tak, powinniśmy otrzymać kopie dokumentów wraz z załącznikami, które dotyczą wzmianek ujawnionych w księgach wieczystych.

2. Dostęp nabywanej nieruchomości do drogi

Gdy nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, należy poprosić o dostarczenie mapy pokazującej dojazd do nieruchomości, kopii dokuemntów oraz o udzielenie informacji na temat stanu prawnego drogi przebiegającej przez nieruchomość.

Jeśli nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, warto poprosić właściciela o wyjaśnienie przyczyny i podanie szczegółów wyjaśniających zaistniałą sytuację.

3. Dostęp nieruchomości do mediów (gaz, prąd, kanalizacja, wodociągi)

Weryfikacja powinna polegać na przekazaniu kopii umów podpisanych z dostawcami mediów przynależnych do nieruchomości. Możemy również samodzielnie wystąpić z wnioskiem do gestorów sieci.

4. Podatki i opłaty

Na etapie sprawdzania nieruchomości zapytaj, czy sprzedający:

posiada jakiekolwiek zaległości podatkowe,
ma zaległości w uiszczaniu składek z tytułu ubezpieczeń społecznych,
w związku z posiadaniem nieruchomości musiał kiedykolwiek dokonać płatności innych niż te związane z podatkiem od nieruchomości, usługami użyteczności publicznej (np. opłata z tytułu wyłączenia z produkcji rolnej).

Jeśli tak, to poproś o stosowne dokumenty potwierdzające daną sytuację oraz wszelkie inne szczegóły.

5. Prawa osób trzecich do nieruchomości

Kolejną ważną kwestią, którą należy poddać weryfikacji, są prawa osób trzecich do nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani. Warto zapytać właściciela, czy osoby trzecie są uprawnione do korzystania z nieruchomości na podstawie służebności przejazdu lub przechodu, jak również, czy prawa te były dotychczas wykonywane w sposób niezakłócony.

Poproś o przygotowanie następujących dokumentów:

dotyczących jakichkolwiek praw lub roszczeń osób trzecich w stosunku do nieruchomości (w tym roszczeń lub praw potencjalnych spadkobierców, roszczeń reprywatyzacyjnych itp.),
o wszelkich innych prawach przysługujących w stosunku do nieruchomości osobom trzecim, w szczególności prawie odkupu, pierwokupu, bądź zobowiązaniach wynikających z umów przedwstępnych i zobowiązujących,
kopii wszystkich umów najmu (dzierżawy), listów intencyjnych oraz innych umów i porozumień, z których wynikać będzie przyrzeczenie zawarcia lub negocjowania umów najmu (dzierżawy) wraz z zabezpieczeniami udzielonymi przez najemców (dokumentami potwierdzającymi udzielenie zabezpieczenia), jak i polisami ubezpieczeniowymi (o ile dotyczy),
wzoru umów najmu (“Master Lease Agreement”) na podstawie których negocjowane były wszelkie umowy najmu (o ile dotyczy).

6. Spory dotyczące nieruchomości

Na etapie sprawdzania nieruchomości warto także poprosić sprzedającego o podanie informacji odnośnie istniejących lub potencjalnych sporów dotyczących nieruchomości. Należy także dowiedzieć się, czy w stosunku do nieruchomości toczą się postępowania wywłaszczeniowe, inne postępowania administracyjne lub postępowania sądowe o ustalenie tytułu prawnego do nieruchomości. Jeśli tak, warto zawnioskować o kopie dokumentów.

7. Ustanowienie na nabywanej nieruchomości hipoteki

Równie ważnym zagadnieniem podczas sprawdzania interesującej nas nieruchomości jest hipoteka. W celu jej weryfikacji, poproś o podanie szczegółów dotyczących:

wszelkich hipotek ustanowionych na nieruchomościach,
hipotek przymusowych,
wszelkich naruszeń jakichkolwiek zobowiązań wynikających z tych hipotek.

8. Przeznaczenie nabywanej nieruchomości

Kolejny ważny temat, który powinien być zweryfikowany przez inwestora, to kwestia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto dowiedzieć się, czy interesująca nas nieruchomość jest nim objęta. Jeśli tak – należy poprosić o przekazanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość. Następnie weryfikacji należy poddać, jakie jest przeznaczenie nieruchomości zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

Warto także zapytać, czy w stosunku do nieruchomości były lub są przeprowadzane postępowania podziałowe. Jeżeli tak, powinniśmy zawnioskować o przekazanie szczegółów.

Dodatkowo trzeba zweryfikować, czy na terenie nieruchomości znajdują się obszary objęte ochroną przyrodniczą oraz czy zostały zlokalizowane strefy ochronne tych terenów. Jeżeli tak, warto dowiedzieć się, jakie ograniczenia i nakazy przepisy przewidują.

9. Zgodność wykonanych robót budowlanych z przepisami

Weryfikacji należy poddać także obiekty budowlane zlokalizowane na terenie interesującej nas nieruchomości. W tym celu warto sprawdzić dokładne mapy je ilustrujące (opis zabudowy) oraz projekt zagospodarowania terenu.

Dodatkowo należy dowiedzieć się, czy obecne przeznaczenie i wykorzystanie nabywanej nieruchomości (wraz z zabudowaniami) zgodne jest z:

miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy,
warunkami pozwoleń na budowę,
ostatecznymi decyzjami o pozwoleniu na użytkowanie.

Powyżej opisane kwestie potwierdzą kopie dokumentów wraz z wszelkimi uzgodnieniami, decyzjami i postanowieniami wydanymi w toku postępowania.

Warto także zadać sprzedającemu kilka dodatkowych pytań. W tym czy:

Na nieruchomości znajdują się budynki lub budowle uznane za zabytek? Jeśli tak, koniecznie trzeba zawnioskować o stosowną dokumentację.
Nieruchomość leży w strefie objętej ochroną konserwatorską lub leży w strefie obszaru wpisanego do rejestru zabytków jako historyczny układ urbanistyczny (np. wpis do rejestru zabytków, ochrona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Jeśli tak, również należy zapoznać się z dokumentacją potwierdzającą ten fakt.
Interesująca nas posiadłość leży na obszarze rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Strefy Ekonomicznej?
Dla nieruchomości sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu?
Na sprzedającego nieruchomość przeniesione zostały prawa autorskie upoważniające sprzedającego i nabywców nieruchomości do dysponowania majątkowymi prawami autorskimi, w tym także prawami do dokonania zmian w projektach? Jeśli tak, to należy zawnioskować o kopię umów o prace projektowe.
Istnieją ważne gwarancje/rękojmie dotyczące prac budowlanych, instalacyjnych i innych prac dla budynków/budowli lub ich części posadowionych na nieruchomości? Jeśli tak, weryfikacji należy poddać kopie stosownych dokumentów. Dodatkowo warto poprosić także o przekazanie umów związanych z pracami budowlanymi przeprowadzonymi na nieruchomościach.

W kolejnym etapie sprawdzania nieruchomości można również skierować do właściciela zapytanie o potwierdzenie, czy żadne z drzew na nieruchomości nie zostało ścięte bez odpowiedniego zezwolenia. Jeśli wydane zostały jakiekolwiek zezwolenia na ścięcie drzew, należy poprosić o przekazanie kopii dokumentów czy wydanych decyzji administracyjnych.

Równie ważne jest przekazanie umów ubezpieczenia związanych z nieruchomością. Jeśli takowe występują, to przydadzą się do procesu wyceny nieruchomości dla rzeczoznawcy.

10. Zanieczyszczenia nabywanej nieruchomości

W końcowym etapie weryfikacji nieruchomości należy także dowiedzieć się:

Czy na nieruchomości były kiedykolwiek przeprowadzane badania skażenia gruntu ? Jeżeli tak, to warto zapoznać się z wynikami takich badań. Jeżeli nie, to można poprosić o informację, czy istnieje podejrzenie występowania takiego skażenia, zwłaszcza jeśli są to tereny pofabryczne.
Czy na nieruchomości znajdowały się jakiekolwiek szkodliwe lub niebezpieczne substancje? Jeśli tak, koniecznie trzeba zapoznać się ze szczegółami oraz kopiami zezwoleń na przechowywanie tego typu substancji.
Czy na korzystanie z nieruchomości konieczne było uzyskanie pozwoleń z zakresu ochrony środowiska? Jeżeli tak, należy wystosować do właściciela wniosek o przedstawienie kopii wydanych pozwoleń.

Sprawdzenie przed inwestycją w nieruchomość podanych wyżej dokumentów i zagadnień pozwoli uniknąć wielu problemów oraz zmniejszenia stopy zwrotu z nieruchomości.

Marcin Pabijanek CEO Social.Estate

Czytaj także:

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.