Wpływ e-commerce na cenę nieruchomości

9 sierpnia 2020 3 minuty czytania

Rozwój handlu internetowego w Polsce ma coraz większy wpływ na wzrost sektora nieruchomości przemysłowych. Zmiana przyzwyczajeń zakupowych konsumentów i łatwy dostęp do nowoczesnych technologii przyczyniły się do popularyzacji segmentu e-commerce, który stoi przed wyzwaniem szybkiej dostawy zakupionych towarów. Trendy na rynku magazynowym i logistycznym znajdują też odzwierciedlenie w cenach powierzchni.

Dynamiczny rozwój e-commerce na świecie

Szacuje się, że globalne obroty branży e-commerce przekroczyły już 3 biliony dolarów amerykańskich. Najszybszym tempem wzrostu cechuje się rynek azjatycki z dynamiką na poziomie 30%. Europejski handel online oszacowano z kolei na ponad 600 miliardów euro, z dominującą rolą trzech krajowych rynków – brytyjskiego, francuskiego i niemieckiego. Dla porównania, rynek e-commerce w Polsce (Business Insider, PMR, Bisnode Polska, na koniec 2018 roku) wyceniany jest na ponad 50 miliardów złotych (poniżej 2% w skali Europy). Zdaniem ekspertów, wartość ta za kilka lat przekroczy 80 miliardów złotych.

Na całym świecie handel elektroniczny napędzany jest przez trzy czynniki. Wśród nich znajduje się:

swobodny dostęp do nowoczesnych technologii,
zmieniające się przyzwyczajenia zakupowe konsumentów,
rozwój handlu transgranicznego.

Skutkiem zachodzących zmian jest rozwój branży e-commerce jako modelu wielokanałowej sprzedaży (tzw. omnichannel). Sprzedaż przez internet notuje wzrosty w całym handlu detalicznym ‒ sprzedawcy z niemal każdej branży stawiają na klientocentryczność. Oznacza ona konieczność zapewnienia im szybkich i wygodnych zakupów z dowolnego urządzenia.

Sytuacja na rynku magazynowym w Polsce

Dla rynku nieruchomości o charakterze magazynowym przełomowy był rok 2013, kiedy to podpisano pierwsze umowy na realizację obiektów dla Amazona. Z magazynów w Polsce, poza amerykańskim gigantem, korzystają też inne firmy. W tym te działające wyłącznie w kanale online (Zalando i Answear) i rozwijające strategię omnichannel (LPP, Decathlon czy Leroy Merlin). Swoje magazyny mają u nas również największe firmy z branży KEP (przesyłek kurierskich, ekspresowych i paczkowych). Należą do nich InPost, DHL, DPD, GLS i UPS. Rynek uzupełniają operatorzy logistyczni współpracujący z e-commerce jak Spedimex czy Arvato Bertelsman.

Zgodnie z danymi przedstawionymi w raporcie „Jak ugryźć e-commerce w magazynie” (Cushman & Wakefield), już niemal 4 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce, a więc 24,5% całkowitych zasobów, przeznaczone jest do obsługi rynku e-commerce. Województwami o największej powierzchni obiektów (ponad 56%) dla najemców zajmujących się handlem internetowym są:

łódzkie (887 000 mkw.),
dolnośląskie (716 000 mkw.),
śląskie (621 000 mkw.)

Nieruchomości magazynowe i logistyczne

Obiekty o przeznaczeniu magazynowym mogą spełniać rozmaite funkcje. Działają jako centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie, centra obsługi zwrotów oraz magazyny artykułów spożywczych sprzedawanych online. W związku z potrzebą sprawnej obsługi klienta końcowego, a zatem i szybkiej dostawy towaru, szczególnie prężnie rozwija się segment miejskich centrów logistycznych (tzw. city logistics). Zwykle liczą one od kilkuset do kilku tysięcy metrów kwadratowych powierzchni i są zlokalizowane w największych aglomeracjach oraz dużych miastach. Istotna w ich przypadku jest infrastruktura drogowa, która musi zapewniać szybką dostawę zamówienia, często w dniu jego złożenia przez odbiorcę (tzw. the same day delivery).

Zapotrzebowanie na powierzchnie a ceny nieruchomości

Zainteresowanie europejskich najemców nieruchomościami magazynowymi i logistycznymi potwierdzają też wyniki badań przeprowadzonych przez CBRE wśród deweloperów, inwestorów i najemców. Wskazują one, że w efekcie wzrostu segmentu handlu w sieci i jego wpływu na łańcuch dostaw, zapotrzebowanie na nieruchomości tego typu będzie wzrastać. Na korzyść Polski wpływa jej centralne położenie. Pozwala ono na sprawną obsługę innych krajów oraz relatywnie niskie, najniższe w Europie, koszty najmu.

Inwestorów zdają się nie odstraszać rosnące ceny nieruchomości magazynowych i logistycznych. Sytuację tę wywołuje ograniczona dostępność (zwłaszcza atrakcyjnych pod względem lokalizacji) gruntów oraz rosnące koszty produktów i cen usług budowlanych. Co ciekawe, ceny wynajmu powierzchni stale rosną mimo rekordowej podaży. W 2019 roku wyniosła ona 2,4 mln mkw. (wzrost o ok. 18% względem roku poprzedniego). Jest to związane z popytem sektora e-commerce, który swoim rozwojem pragnie sprostać przyśpieszającej konsumpcji.

Inwestowanie na rynku magazynowym

W ostatnich latach na popularności zyskują inwestycje w powierzchnie komercyjne, w tym magazyny i centra logistyczne. Atrakcyjnie zlokalizowane i wynajęte na długi termin sieci handlowej o stabilnej pozycji, zapewniają inwestorom skuteczną dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Choć inwestycja w takiego typu nieruchomości może przekraczać możliwości finansowe samodzielnego inwestora, z pomocą przychodzą mu platformy do inwestowania społecznościowego, w tym Social.Estate.

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.