Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

22 grudnia 2020 3 minuty czytania

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych to zdefiniowane przez polskie ustawodawstwo pojęcie. Pojawia się ono w 5 rozdziale ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku. Jasno określając zasady jej funkcjonowania.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zgodnie z definicją, zasada rękojmi znajduje zastosowanie, gdy rzeczywisty stan prawny nieruchomości różni się od stanu ujawnionego w księdze wieczystej. Jeśli nabywana jest nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel w księdze wieczystej, nabywca staje się jej właścicielem. Nawet jeśli w rzeczywistości osoba wpisana nie jest wspomnianym właścicielem. Od rzeczywistego właściciela nieruchomości możemy żądać wydania jej, ponieważ jako właściciel nieujawniony w księdze wieczystej automatycznie zostaje jej pozbawiony. Wynika to z faktu, iż prawo własności nieruchomości klarownie chronione jest przez polskie ustawodawstwo. Na ochronę tę wskazuje szereg dokumentów, z Konstytucją Rzeczpospolitej Polskiej włącznie, gdzie prawo własności ujęto w Art. 21.1. oraz art. 21.2. Obok tych silnych umocowań prawnych oraz społecznych, istnieją również dodatkowe instytucje, służące ochronie nabywcy nieruchomości. Do tego celu powołana została właśnie instytucja rękojmi wiary publicznej, która służy do ochraniania takiego nabywcy.

Jaki jest cel rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest aktem prawnym o bardzo dużym znaczeniu. Rolą jej jest regulowanie najważniejszych prawnych aspektów danej nieruchomości, a także obrotu nią, czy ustaleniu jej stanu prawnego. Celem wprowadzenia zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych do ustawy było zwiększenie zaufania nabywców nieruchomości do stanu prawnego nabywanej nieruchomości, który to ujawniony został w księgach wieczystych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych miała być ochroną dla nabywających nieruchomość w dobrej wierze oraz w zaufaniu do ksiąg wieczystych. Miało dziać się tak w przypadku osób, które nie są biegłe w interpretowaniu prawniczych zapisów ujętych w treści ksiąg wieczystych. Służy ona zatem ochronie szeroko rozumianego interesu nabywcy danej własności lub też innego rzeczowego prawa.

Jaskie są zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Stan prawny wynikający z zapisów ksiąg wieczystych ma absolutne pierwszeństwo przed stanem faktycznym, czy innymi elementami, które mogłyby mieć wpływ na stan prawny danej nieruchomości, jeśli nie zostały one ujawnione w księdze wieczystej. Dlatego też w razie jakichkolwiek niezgodności ze stanem z księgi wieczystej, a wszelkimi innymi faktami mającymi realny wpływ na stan prawny poza samą księgą wieczystą, np. umowami, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa na korzyść osoby, która wykonała prawne czynności z uprawnioną osobą według księgi wieczystej.

Kiedy rękojmia działa ?

W praktyce rękojmia wiary publicznej znajduje zastosowanie w kilku bardzo typowych przypadkach:

1. Po pierwsze dotyczy ona nabycia prawa własności do nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionej osoby.

2. Po drugie ma ona zastosowanie przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego w dobrej wierze od nieuprawnionej osoby.

3. Trzeci przypadek to nabycie ograniczonego prawa rzeczowego (hipoteki) w dobrej wierze od nieuprawnionej osoby.

4. Czwarty – gdy nabyte jest prawo własności, użytkowania wieczystego w dobrej wierze bez jakichkolwiek obciążeń.

Jak widać każdorazowo nastąpić musi warunek nabycia takiej nieruchomości w dobrej wierze, wówczas rękojmia ma możliwość zadziałać.

Kiedy rękojmia jest wyłączona (nie działa)

Istnieje kilka sytuacji, kiedy rękojmia jest wyłączona. Wyłączenia rękojmi wiary przewidziane w ustawie dotyczą sytuacji, w której nieruchomość będąca przedmiotem obrotu nie posiada księgi wieczystej, lub nie została ona dla nieruchomości założona. Ponadto wyłączenia dotyczą sytuacji, gdy księga zaginęła, uległa zniszczeniu, czy też utraciła moc prawną. Przypadkiem takim jest sytuacja, w której prowadzone są dla danej nieruchomości dwie księgi wieczyste, w których figurują dwaj różni właściciele.

Ochrona nabywcy nieruchomości w dobrej wierze

Na podstawie Art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości, jednocześnie może nią zarządzać. Są to najpowszechniejsze skutki rękojmi. Jednocześnie rozporządzanie tak nabytą nieruchomością również staje się skuteczne, dzięki czemu właściciel może rozporządzać nią zgodnie z jej przeznaczeniem. Na podstawie przepisów o rękojmi, wraz z nabyciem prawa własności nieruchomości, czy innego prawa rzeczowego, wygasają wszelkie prawa niewpisanego wcześniej właściciela lub też uprawnionej osoby nieujawnionej. Tym samym chroniony jest nabywca nieruchomości w dobrej wierze, który to nie ponosi odpowiedzialności deliktowej za ewentualną spowodowaną szkodę na rzecz nieujawnionego właściciela.

>> Rękojmia dewelopera – co to jest ?

>> Księga wieczysta – co to jest?

> Rękojmia – co to jest ?

>> Czy można stracić inwestując w nieruchomości ?

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.