Pożyczka społecznościowa (crowdlending) jako źródło finansowania projektu nieruchomości

28 września 2021 4 minuty czytania

Dynamicznie zmieniająca się sytuacja gospodarcza, która wpływa także na sektor finansów i bankowości, sprawia, że inwestorzy poszukują różnorakich form finansowania przedsięwzięć. Coraz większym zainteresowaniem cieszy się także crowdfunding, czyli społecznościowe finansowanie projektów oraz jego odmiana – crowdlending. Czym jest crowdlending i jakie korzyści oferuje dla sektora nieruchomości? O tym przeczytasz w dalszej części artykułu.

Crowdfunding a crowdlending ‒ krótka charakterystyka

Termin crowdfunding powstał z połączenia słów ‒ „crowd”, czyli tłum oraz „funding”, czyli finansowanie. Służy on na całym świecie do grupowego finansowania różnego rodzaju przedsięwzięć z dziedziny kultury, sportu czy biznesu. W ostatnim czasie crowdfunding cieszy się także dużym zainteresowaniem osób, które chcą ulokować posiadane nadwyżki finansowe w sektorze nieruchomości.

Dzięki tej formie finansowania inwestycji nawet osoby, które nie posiadają znacznych oszczędności, mogą grupowo lokować kapitał w zyskownych projektach. Tym samym zwykle spory próg wejścia na rynek nieruchomości zostaje znacznie obniżony, a inwestorzy chronią swój kapitał przed utratą wartości.

Odmianą crowdfundingu jest crowdlending, czyli pożyczka społecznościowa. Jak działa crowdlending? Analogicznie do crowdfundingu – z tą różnicą, że w ramach inwestycji inwestorzy nie nabywają prawa własności (udziałów czy też akcji w spółkach), a ich udział w projektach opiera się na udzielaniu pożyczek.

Jak działa pożyczka społecznościowa w sektorze nieruchomości?

Crowdlending, zwany też pożyczką społecznościową, to forma kredytu inwestycyjnego. W jego ramach grupa osób zainteresowanych inwestycją w dane przedsięwzięcie na rynku nieruchomości udziela kredytu pożyczkobiorcy (deweloperowi) na sfinansowanie budowy danego obiektu.

Jest to typ pośredniego inwestowania, gdzie minimalna kwota wsadu kształtuje się na poziomie już od 1000 zł. Crowdlending niesie ze sobą średnie ryzyko inwestycyjne. To w połączeniu z atrakcyjnym oprocentowaniem, sięgającym nawet 6-18%, jest ciekawą alternatywą wobec lokat bankowych czy obligacji skarbowych.

Co ważne, kredyt dla dewelopera w tej formie jest wsparciem finansowania inwestycji, gdzie pozostałe środki pochodzić mogą ze źródeł własnych dewelopera, czy kredytów bankowych. Zaletą pożyczek deweloperskich realizowanych w postaci crowdlendingu jest to, że proces pozyskiwania finansowania jest stosunkowo krótki (wynosi średnio 1-2 miesiące), a zabezpieczeniem może być rachunek powierniczy, hipoteka, weksle czy innego rodzaju poręczenia. Inwestorzy przystępują do projektów poprzez dedykowane do tego platformy crowdlendingowe dostępne online. Po przejściu procedury formalnej są związani z danym projektem przez okres od 24 do 36 miesięcy. Oprocentowanie od pożyczki wypłacane jest natomiast kwartalnie lub w systemie półrocznym. Z kolei spłata kwoty kredytu inwestycyjnego następuje po sprzedaży danej nieruchomości.

Z jakich form wsparcia crowdlendingowego mogą skorzystać deweloperzy?

Platformy crowdlendingowe w przeciwieństwie do crowdfundingowych nie oferują inwestorom udziałów w nabywanych nieruchomościach, natomiast pozwalają zarabiać na produktach pożyczkowych. Deweloperska pożyczka społecznościowa może przybrać formę:

pożyczki deweloperskiej – która może zostać udzielona na zakup, wybudowanie, komercjalizację lub też sprzedaż nieruchomości. Zwykle okres inwestycji wynosi w tym modelu finansowania od 2 do 3 lat, a oczekiwana stopa zwrotu może sięgnąć 10-16%.
pożyczki dywidendowej ‒ która, przynosi korzyści inwestorom w postaci podziału zysków z wynajmu wybudowanej lub skomercjalizowanej nieruchomości. W tym przypadku liczyć można na niższą stopę zwrotu kształtującą się na poziomie 5-7%, co jednak odzwierciedla się także w mniejszym ryzyku powodzenia całego przedsięwzięcia.

Na jakie cele można przeznaczyć kredyt deweloperski pozyskany poprzez platformy crowdlendingowe?

Wśród przedsięwzięć deweloperskich, które mogą być finansowane przez crowdlending, znajdują się zarówno projekty związane z remontem i modernizacją budynków, jak i finansowaniem domów dla seniorów czy prywatnych akademików. Pozyskane z pożyczek społecznościowych fundusze mogą również być przeznaczone na finansowanie pomostowe, transakcji aukcyjnych czy projektów joint venture. Co istotne, crowdlending coraz częściej wspiera także sektor odnawialnych źródeł energii, ułatwiając finansowanie budowy farm wiatrowych i fotowoltaicznych.

Formy zabezpieczenia kapitału pożyczkowego w crowdlendingu

Wpis do hipoteki i zabezpieczenie z trzech siódemek

Kredyt deweloperski może być zabezpieczony kilkoma metodami. Najpowszechniejszym rozwiązaniem stosowanym na rynku jest wpis do hipoteki. Jest to rodzaj zabezpieczenia rzeczowego ustanawianego na nieruchomości poprzez dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej. W sytuacji, gdy dłużnik nie wywiązuje się ze zobowiązań, wierzyciel może dociekać swoich praw. I co ważne, ma przy tym pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi dłużnika, których wierzytelność nie była zabezpieczona hipoteką. W sytuacjach określonych w prawie może dojść nawet do przejęcia nieruchomości. Choć najczęściej zaspokojenie roszczeń wierzyciela polega na wykonaniu czynności egzekucyjnych przy udziale komornika.

Warto także mieć świadomość, że wpis do hipoteki jest często łączony z „zabezpieczeniem z trzech siódemek”, czyli poddaniem się egzekucji na podstawie art. 777 kpc. Co to oznacza w praktyce? Wierzyciel, który posiada takowe zabezpieczenie, po otrzymaniu tytułu egzekucyjnego i opatrzeniu go przez sąd klauzulą wykonalności, może niemal od razu dociekać swoich praw, bez odbywania standardowych procedur.

Umowa pożyczki z przewłaszczeniem na zabezpieczenie

Inna formą zabezpieczenia jest umowa pożyczki z przewłaszczeniem na zabezpieczenie. Choć nazwa ta brzmi nieco tajemniczo, to w praktyce jest dość prosta. Przewłaszczenie na zabezpieczenie to nic innego, jak przeniesienie prawa własności rzeczy z dłużnika na wierzyciela podczas podpisywania umowy pożyczki. Dochodzi wówczas do przeniesienia prawa własności do rzeczy z pożyczkobiorcy na wierzyciela. Co istotne, po spłacie zobowiązania obu stronom przysługuje prawo do wykonania odwrotnej operacji. Trzeba przy tym pamiętać, aby wartość rzeczy przenoszonej na wierzyciela była równa lub większa wysokości pożyczki.

Weksel

Znane jest również i stosowane w crowdlendingu zabezpieczenie w postaci weksla. Poprzez podpisanie wystawionego przed organ finansowy weksla in blanco, dłużnik zobowiązuje się do spłaty zaciągniętego zobowiązania (spłaty kwoty widniejącej na wekslu). Ta forma zabezpieczenia zyskuje jeszcze większa wartość przy poręczeniu. Tak zwany awal narzuca bowiem na poręczyciela odpowiedzialność, jak na osobę, za którą poręczył.

Zastaw rejestrowy na udziałach spółki

Skuteczną metodą zabezpieczenia kapitału pożyczkowego w crowdlendingu jest również zastaw rejestrowy na udziałach spółki. W sytuacji, gdy pożyczkobiorca przestaje wywiązywać się z podjętych zobowiązań wynikających z umowy pożyczki, wierzyciel ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń poprzez przejęcie udziałów spółki lub ich sprzedaż w publicznym przetargu.

Co wpływa na rosnącą popularność crowdlendingu?

Z danych opublikowanych przez BrickFunding wynika, że największym rynkiem crowdlendingowym jest obecnie Ameryka Północna, w której funkcjonuje blisko 50 platform. W Europie również inwestowanie społecznościowe cieszy się zainteresowaniem. Na rynku działa ponad 120 platform kapitałowych i dłużnych, z czego najwięcej z nich znaleźć można w Wielkiej Brytanii. W Polsce crowdlending dopiero wkracza, ale już cieszy się sporym zainteresowaniem ofertą 4 platform. Wpływ na tę sytuację mają:

stosunkowo niskie stopy procentowe, które zmuszają poniekąd inwestorów do poszukiwania alternatywnych form lokowania kapitału,
chęć zabezpieczania posiadanego kapitału poprzez dywersyfikację portfela inwestycyjnego,
perspektywa wysokiej stopy zwrotu,
obniżona bariera wejścia na rynek nieruchomości,
brak konieczności zarządzania aktywami,
dostęp do wyselekcjonowanej bazy ofert deweloperów,
różnorodne systemy zabezpieczeń dla pożyczkodawców,
utrudnione pozyskiwanie kredytów od instytucji bankowych przez deweloperów,
możliwość szybkiego pozyskania finansowania,
łatwość obsługi transakcji (dzięki załatwianiu formalności on-line).

crowdlending kredyt deweloperski pożyczka deweloperska społecznościowa pożyczka deweloperska

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.