Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? Wskazówki dla kupującego

10 września 2019 3 minuty czytania

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania ?

Któż nie marzy o swoim własnym mieszkaniu. Nie musi ono wcale być duże. Wystarczy, że jest to mieszkanie własnościowe, które oferuje nam określony standard życia. Niestety zakup takiej nieruchomości nie ogranicza się wyłącznie do zaciągnięcia ewentualnego kredytu. Realizując taką transakcję, zawsze warto zwracać uwagę na szereg istotnych czynników, o których napiszemy w poniższym artykule.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? Wspólnota mieszkaniowa a czynsz

To, że w prospekcie informacyjnym przedstawiono aktualną wysokość czynszu, wcale nie oznacza, że tyle w rzeczywistości będziemy płacić. Wszystko zależy od sytuacji wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli ma ona problemy finansowe (i w celu finansowania swej działalności musi zaciągnąć kredyt), może się okazać, że koszty czynszu znacznie wzrosną. Oczywiście nie musi być to wzrost na poziomie 100 procent, ale i tak 200 – 300 podwyżki może doprowadzić nasz budżet do częściowej zapaści

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? obciążenie umową najmu

Mieszkanie, które zamierzamy kupić, nie powinno być obciążone żadnymi umowami najmu o czym zresztą powinien nas powiadomić Sprzedający. Dlaczego? Ponieważ umowa najmu nie daje nam faktycznych praw do mieszkania w określonej lokalizacji. Wręcz przeciwnie – daje ją innym osobom, które pozostają w mieszkaniu, mimo zmiany jego faktycznego właściciela. Dlatego podczas oględzin mieszkania wystarczy sprawdzić, czy mieszka w nim osoba trzecia. Jeśli tak, to obowiązkowo sprawdźmy, do kiedy dana umowa najmu obowiązuje.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? Ogródek – źródło problemu.

Kupując mieszkanie do którego przypisany jest ogródek, zawsze należy sprawdzić zgodność zapisów umowy dotyczących jego powierzchni przydzielonej do konkretnego mieszkania. I choć takie przypadki zdarzają się dość rzadko, to może się okazać, że faktyczna powierzchnia naszego ogródka, będzie znacznie większa, niż ta która wynika z umowy. W praktyce, może się to wiązać z przeróbkami architektonicznymi, to budową ogrodzeń, przebudową budynków ogrodowych itd., czyli ogólnie mówiąc – z większymi kosztami.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką? Należy zwrócić uwagę na kilka istotnych danych:

1. Wysokość kredytu a wartość mieszkani w aktualnej wycenie nieruchomości. Standardowo, kredyt powinien być niższy niż wartość mieszkania. Jeśli będzie on wyższy, różnicę powinien opłacić sprzedający. Aktualną wysokość kredytu należy sprawdzić w oryginale dokumentacji przesłanej przez bank.

2. Liczba hipotek to kolejny ważny czynnik, na który należy zwrócić uwagę. W dziale IV KW znajdziemy zapisy dotyczące ich liczby, aczkolwiek zdarza się, że dwie hipoteki są przypisane do jednego kredytu. Mowa tu o hipotekach kaucyjnej i umownej. Jeśli jednak faktycznie istnieją dwie (lub więcej) hipoteki do różnych zobowiązań, musi to zostać ujęte w dokumentacji sprzedaży nieruchomości.

3.Jeśli nazwie hipoteki towarzyszy słowo “łączna”, to najprawdopodobniej kredyt taki jest zabezpieczony dwiema nieruchomościami. Oznacza to, że kupujący będzie musiał wykreślić – za pośrednictwem banku – jedną z zabezpieczających kredyt nieruchomości. Nie jest to procedura zbyt szybka i wymaga – co oczywiste – spłaty części kwoty bankowi.

4. Wykreślenie hipoteki – jeśli hipoteka jest kredytowana przez bank, uzyskanie stosownego zaświadczenia co do wykreślenia hipoteki w przypadku spłaty określonej kwoty nie powinno być problemem. Jeśli wierzycielem jest inny podmiot, warto jego przedstawiciela zaprosić na notarialny akt końcowy, finalizujący podpisanie umowy. Powinien on zaświadczyć, że wykreśli daną nieruchomość z hipoteki, jeśli określona suma zostanie wpłacona.

>>> Co sprawdzić przed inwestycją w nieruchomość?

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? dojazd do mieszkania

Jeśli mieszkanie jest sprzedawane przez dewelopera (np. na nowym osiedlu), najprawdopodobniej będzie on również sprzedawał stosowne udziały w planowanych drogach dojazdowych. Oznacza to, że kupując takie mieszkanie, będziemy musieli je nabyć wraz z tymi udziałami. Co ciekawe, proces ich sprzedaży przez poprzedniego właściciela nie musi dotyczyć tego samego postępowania notarialnego, co zakup/sprzedaż mieszkania. Oznacza to, że jego łączna wartość (wraz z udziałami) może być znacznie wyższa, niż wartość samego mieszkania.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? Dożywotnie utrzymanie a obowiązki kupującego

Mieszkanie którym jesteśmy zainteresowani, może być obciążone tak zwanym prawem dożywotniego utrzymania. Oznacza ono, że kupujący otrzyma dane mieszkanie, jeśli zdeklaruje się, że zapewni utrzymanie i opiekę wcześniejszemu właścicielowi. Zakres obowiązków wspomnianego utrzymania dotyczy również pogrzebu a także kosztów poniesionych z tego tytułu. Oczywiście w całości wygasa ono dopiero po śmierci poprzedniego właściciela. Istnieje co prawda możliwość wykreślenia tego obciążenia, lecz wyłącznie drogą sądową (pod pewnymi warunkami).

Podsumowanie

Powyższe kwestie formalne i prawne, to tylko część “zagrożeń”, na które może się natknąć osoba zainteresowana bezpiecznym kupnem mieszkania. O ile niektóre z nich mogą wiązać się z pewnymi korzyściami (np. wspomniany najem) o tyle inne mogą kosztować nas dużo czasu i pieniędzy. Warto zwrócić uwagę, że koszty te nie zawsze są uwzględnione w ogłoszeniu.

> Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania od dewelopera?

>Ile zarobimy inwestując w nieruchomości ?

> Problemy prawne dotyczące inwestycji w mieszkania

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.