REIT – co to jest?

Od lat Polacy zachęcani są do bezpośrednich inwestycji w rynek nieruchomości. Kupno nieruchomości mieszkaniowej, komercyjnej, czy też gruntowej i udostępnianie jej do wynajmu, dzierżawy ma być doskonałym sposobem na przychód pasywny, znacznie przewyższający realne oprocentowanie kont oszczędnościowych. Jest to jak najbardziej prawda! Problem w tym, że większość osób nie stać na samodzielne kupno nieruchomości. Rozwiązaniem są inwestycje pośrednie w nieruchomości.

Co to jest REIT ?

Jednym ze sposobów na pośrednie inwestycje w nieruchomości (jeszcze nie w Polsce!) jest REIT (z ang. Real Estate Investment Trust). Jest to termin, z którym styczność miała każda osoba interesująca się inwestycjami w tym sektorze gospodarki. Oznacza on fundusz inwestycyjny lokujący zasoby w nieruchomościach, które przeznaczane są na wynajem. Dzięki pośrednictwu funduszu indywidualny inwestor zyskuje, proporcjonalną do wkładu własnego, część dochodu w postaci dywidendy.

Fundusze REIT występują w formie spółek, które najczęściej inwestują w nieruchomości komercyjne w postaci m.in. powierzchni handlowych, biurowych, czy też hoteli. Stosunkowo niewielką część inwestycji stanową też nieruchomości mieszkaniowe, które także oddawane są na wynajem. Pierwszy REIT powstał w USA w 1960 roku, a pierwszy fundusz tego typu w Europie pojawił się w Holandii w 1969 roku. Obecnie funkcjonują one w ponad 40 krajach na świecie.

REIT w Polsce

Określenie REIT nie występuje w polskim prawie. Nie istnieją także żadne formy działalności gospodarczej funkcjonujące na podobnych zasadach jak REIT-y na świecie. W Polsce rzeczywiście od lat wiele środowisk lobbuje na rzecz stworzenia warunków prawnych, które pozwoliłby na bezpośrednie inwestycje funduszy inwestycyjnych w nieruchomości, ale jak dotychczas nie dało to efektów.

Kilka lat temu wiązano nadzieje z projektem ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości S.R.W.N., który pozwoliłby na powstanie w Polsce spółek typu REIT. Projekt ustawy nigdy nie został przyjęty. Z kolei do 2019 roku mali inwestorzy liczyli na rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN), jednak projekt nie został przyjęty przed zakończeniem XIII kadencji sejmu, a zgodnie z zasadą dyskontynuacji, prace nad projektem nie zostały wznowione.

Mimo to wydaje się, że określenie REIT weszło na stałe do języka i używane jest ono w stosunku do wszystkich pośrednich form inwestowania w nieruchomości w Polsce tj. w stosunku do:

– prężnie rozwijającego się crowdfundingu nieruchomości,
– niedostępnych dla małych inwestorów funduszy inwestycyjnych
zamkniętych (FIZ),
– giełdowych funduszy ETF.

FINN a REIT

Warto podkreślić, że nawet gdyby ustawa o FINN, znana również jak ustawa o REIT weszła w życie, to działające na podstawie tych przepisów spółki bardzo różniłby się od funduszy inwestycyjnych REIT w pozostałych krajach świata. Zgodnie z rządowym projektem spółki FINN miały mieć minimum 80% wartości bilansowej aktywów ulokowanych w nieruchomościach mieszkaniowych. Z kolei REIT-y na świecie lokują w mieszkaniach na wynajem maksymalnie 10-15% dostępnych środków, ponieważ nieruchomości komercyjne gwarantują wyższą stopę zwrotu.

ETF na REITa

Żaden otwarty fundusz inwestycyjny w Polsce nie może bezpośrednio inwestować w nieruchomości. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby zainwestować w fundusz, który specjalizuje się w nabywaniu akcji spółek, które zajmują się bezpośrednimi inwestycjami na rynku nieruchomości. Tego rodzaju podmioty są znane jako fundusze notowane na giełdzie (ETF) (ang. exchange traded funds) W ten sposób niewielki inwestor, lokując swoje środku funduszu, może liczyć na pośrednią ekspozycję na rynek nieruchomości.

Jednak w takiej sytuacji nie zyskuje on żadnej kontroli nad tym, jakie zarządzane są jego pieniądze. Alternatywą jest wspomniany wcześniej crowdfunding nieruchomości, który pozwala niewielkim inwestorom na pośrednie inwestycje typu REIT platforma social.estate pozwala na precyzyjny wybór projektu, na który inwestor przekazuje swoje środki. Dzięki można mieć pewność, że powierzone pieniądze zastaną przeznaczone na zakup wybranej przez inwestora nieruchomości.