Condohotel – czy opłaca się inwestować ?

5 marca 2019 3 minuty czytania

Condohotel i aparthotel – inwestycja w “drugi dom” ?

Condohotel na pierwszy rzut oka wygląda jak zwykły hotel. Jednak wyróżnia go struktura własności – teoretycznie każdy pokój może mieć innego właściciela. To rozwiązanie dla osób, które chcą zapewnić sobie regularne zyski. W Polsce często nazwa ta stosowana jest zamiennie z aparthotelem. Przedrostek condo / apart wskazuje, że mamy do czynienia z nieruchomościami przynoszącymi dochód (nieruchomość inwestycyjna), wyposażonymi w standardzie sieci hotelowej lub co najmniej „pod klucz” w sposób umożliwiający krótko lub średnioterminowy wynajem.

4 kroki jak ocenić atrakcyjność lokalizacji condohotelu :

Miejscowość całoroczna, gdzie cały rok są atrakcje turystyczne.
Odległość od stoku narciarskiego lub widoku na morze / jezioro.
Infrastruktura towarzysząca – ilość punktów handlowo-usługowych, bliskość drogi krajowej, lotniska, dobre połączenie kolejowe.
Miejscowość, która już jest dobrze rozpoznawalna przez turystów.

Co warto wziąć pod uwagę, oceniając ryzyko inwestycji w condohotel ?

Jak każda inwestycja ma w sobie większe lub mniejsze, ale zawsze ryzyko, popowiadmy jak można je ograniczyć :

Przedsiębiorca, który kupuje lokal, ma obowiązek zbadania stanu lokalu i niezwłocznego zawiadomienia sprzedającego o wykrytych wadach. Jeśli tego nie zrobi, może stracić uprawnienia do żądania usunięcia wad przez dewelopera.
Standard wykończenia lokalu.
Doświadczenie dewelopera i jego poprzednie realizacje – jest to istotne, gdyż wpłacane na poczet lokalu środki nie są zabezpieczone na rachunku powierniczym.
Zapisy w umowie najmu:

a) czy zawiera indeksację czynszu o pełny wskaźnik inflacji GUS,

b) pobyt właścicielski – ile dni w roku i kto może skorzystać.

Infrastruktura.
Operator hotelowy – przed podpisaniem umowy należy zorientować się czy operator, który ma dbać o wynajęcie nieruchomości i jej stan techniczny, ma doświadczenie: czy potrafi współpracować z portalami rezerwacyjnymi, zna zasady rządzące tym rynkiem, oraz poradzi sobie z pokierowaniem odpowiednio dobranym marketingiem zapewniającym rentowną liczbę gości.

Wady i zalety inwestycji w Condohotel ?

Inwestowanie w condohotel ma sporo zalet:

ochrona pieniędzy przed inflacją,
regularny dochód z wynajmu (miesięczny lub kwartalny),
można korzystać jako właścicielski pobyt od 7 do 30 dni,
koszty remontów, napraw i promocji pokrywa operator hotelowy,
przy wyjściu z inwestycji dochód ze sprzedaży,
możliwość odliczenia podatku VAT, prowadzenia odliczeń amortyzacyjnych, wystawiania faktur najemcom,
lokale w condohotelach nie podlegają pod przepisy ustawy chroniącej najemców,
brak ryzyka zakazu najmu krótkoterminowego.

Jednocześnie takie inwestowanie ma swoje wady:

brak wpływu na zarządzanie nieruchomością,
brak możliwości zameldowania się,
operator hotelowy wybrany z góry przez dewelopera,
lokale sprzedawane ze stawką Vat 23 %,
wyłączony pobyt właścicielski w święta i wysokim sezonie,
brak rachunku powierniczego – nie ma ochrony interesów klientów i środków pieniężnych wpłacanych na poczet wybranego przez nich lokalu.

Jakie są zyski z inwestycji w lokal w systemie condohotelu ?

W niektórych przypadkach, wspomniane wcześniej składowe sukcesu ograniczają się jedynie do deklaracji dewelopera na etapie oferty: atrakcyjnie wyglądających wizualizacji i wyliczeń. Naszą czujność powinny wzbudzić zwłaszcza oferty kuszące wyjątkowo dużą stopą zwrotu i wysokimi cenami za metr kwadratowy. Warto przed zakupem poświęcić chwilę na porównanie cen nieruchomości w okolicy: czy deweloper sztucznie nie podbija ceny metra kwadratowego.

Sprawa druga to szczegółowe wyliczenia zysków, ile realnie zyskamy po odliczeniu wszystkich kosztów. Bez względu na to, czy lokal zarabia, czy nie, jego właściciel zobowiązany jest do uiszczania czynszu, opłat za ubezpieczenie, podatku od nieruchomości. Ostateczna suma może być więc znacznie uszczuplona, chyba że w obiekcie jest silny operator, który zadba o właściwe zapełnienie hotelu. Wato zwrócić uwagę, na deklarowany przez operatora poziom obłożenia, który generuje wynagrodzenie inwestora. Czujność powinno wzbudzić sytuacja, gdzie zyski inwestora są zależne od wartości nieruchomości albo od obłożenia obiektu.

Dochody z zakupu lokalu w systemie condo są od 5 % do 8 % w skali roku, jak to wygląda na przykładzie wybranych condohoteli w Polsce:

źródło: hotele.arche.pl

Dwór Uphagena w Gdańsku od Dewelopera – Grupy ARCHE – 5 %

Radisson Hotel Szklarska Poręba condohotel

żródło: radissonszklarska.pl

Radisson Hotel Szklarska Poręba od Zdrojowa Invest – 5.5 %

źródło: zdrojowainvest.pl/

Baltic Fort Świnoujście od Zdrojowa Invest – 6 %

źródło wavemiedzyzdroje.pl/o-obiekcie/

Wave Apartments&Wellness w Międzyzdrojach od Green House Development – 7 %

Horizon w Szklarskiej Porębie od Akme – 8 %

Wracając więc do najważniejszego pytania: czy warto zainwestować w condohotel?

Odpowiedź nie jest jednoznaczna i w dużej mierze zależy od oczekiwań inwestora. Osoby nastawione na regularny zysk i atrakcyjne zwroty warto, aby zwróciły uwagę na nieruchomości komercyjne z przeznaczeniem turystycznym położonymi w bardzo atrakcyjnych regionach, a nawet hotelach w centrach dużych miast z operatorem jakim jest znana sieć hotelowa. Tych, dla których potencjalny dochód stanowi tylko dodatek do korzyści płynących z posiadania komfortowego lokum na wakacje czy tzw. drugiego domu warto, aby przed zakupem prześwietlili ofertę i sytuację finansową dewelopera.

Czytaj także:

condohotel

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.