Refinansowanie nieruchomości komercyjnej – kredyt czy leasing ?

Refinansowanie parku handlowego może przyjąć formę leasingu lub kredytu hipotecznego. Pierwsze transakcje leasingu nieruchomości w Polsce były zawierane jeszcze w latach 90-tych, a ich wartość opiewała na dziesiątki milionów złotych. Rozwój rynku i konkurencja wśród leasingodawców doprowadziły do tego, że dziś minimalna wartość lokalu oferowanego w leasingu to około milion złotych. Zdarza się, że kwota minimalna jest nawet niższa, jednak uzyskanie leasingu zawsze wymaga indywidualnej oceny i wydania decyzji.

Kredyt czy leasing nieruchomości komercyjnej?

Leasing zwrotny nieruchomości jest alternatywą dla kredytu hipotecznego. Jest on pod kilkoma względami korzystniejszy od tradycyjnego kredytowania. Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się przede wszystkim z posiadania zdolności kredytowej oraz załatwienia wielu wymaganych formalności. Leasing nieruchomości natomiast jest operacją finansową z mniejszą liczbą formalności oraz szybszym procesem uzyskaniem decyzji. Należy wziąć również pod uwagę, że leasing nie wpływa na zdolność kredytową inwestora, ponieważ nie jest traktowany jako zobowiązanie do spłaty. Dzięki temu przedsiębiorca ma dodatkowe możliwości kredytowania innych inwestycji. Z badań wynika, że powierzchnie w parkach handlowych zajmują najczęściej placówki sieciowe. Refinansowanie lokalu wynajętego dla sieci spożywczej pozwala na odmrożenie zaangażowanego kapitału przy zachowaniu bezpieczeństwa płynności finansowej, dzięki stałym czynszom od najemcy.

Zalety leasingu nieruchomości komercyjnej

Leasing nieruchomości komercyjnych niesie ze sobą 2 podstawowe zalety:

– kwestie podatkowe – dzięki skorzystaniu z zapisów tarczy podatkowej przedsiębiorca może wliczyć do kosztów swojej działalności raty leasingowe, co zmniejsza jego podstawę opodatkowania, w wyniku czego zmniejsza się wysokość należnego podatku dochodowego;

– odmrożenie gotówki z zyskiem – decydując się na budowę nieruchomości inwestor zamraża określony kapitał – przykładowo 10 mln złotych. Ukończona inwestycja jest warta natomiast 20 mln złotych. Korzystając z leasingu zwrotnego możemy refinansować np. 80% wartości nieruchomości czyli 16 mln złotych, co powoduję że odnotowujemy zysk z różnicy pomiędzy ratą leasingu, a czynszami najmu. Dodatkowo zyskujemy również 6 mln złotych ponad zainwestowany kapitał.

Wady leasingu nieruchomości komercyjnej

Główną wadą leasingu nieruchomości są limity minimalnej wartości, jaką musi osiągnąć nieruchomość, aby leasingodawcy (firmy leasingowe, banki) były zainteresowane nabyciem jej w tej formie. Tego typu ograniczeń nie znajdziemy przy kredytach hipotecznych, dlatego też mniejsze przedsiębiorstwa często muszą skorzystać z tego rozwiązania, zamiast korzystniejszego leasingu.

Kto jest właścicielem nieruchomości leasingowanej?

Przeniesienie prawa własności to kolejna z zalet leasingu. Po spłaceniu wszystkich rat leasingowych nieruchomość znów staje się własnością przedsiębiorcy. Oznacza to, że jeżeli poniósł on w trakcie trwania umowy leasingowej koszty związane np. z remontami czy podniesieniem wartości  nieruchomości, była to tak naprawdę inwestycja we własny obiekt.

Czy można sprzedać nieruchomość będącą w leasingu?

Wynajęty dla Biedronki lokal czy retail park, tak jak każdą inny przedmiot w leasingu można sprzedać tylko za zgodą leasingodawcy. Kiedy pojawia się nowy nabywca, należy udać się do firmy leasingowej w celu przepisania i przekazania przedmiotu. Trzeba pamiętać, że w tym przypadku nie wchodzą w grę żadne samodzielne działania. Leasingodawca musi sprawdzić, przede wszystkim stan wierzytelności potencjalnego nowego właściciela, analizując jego aktualne zadłużenia i inne regulacje prawno – bankowe. Przepisanie umowy następuje dopiero po pozytywnej analizie kupca.

Crowdfunding zamiast leasingu nieruchomości

Alternatywnym sposobem refinansowania nieruchomości jest crowdfunding czyli sprzedaż udziałów w SPV dla grupy inwestorów indywidualnych. Taką możliwość daje platforma crowdfundingu nieruchomości.