Jaki trzeba mieć wkład własny, aby dostać kredyt hipoteczny?

11 października 2020 3 minuty czytania

Zasady udzielania kredytów hipotecznych nieustannie się zmieniają. W 2013 roku istniała możliwość ubiegania się o pomoc w finansowaniu zakupu nieruchomości nawet przez osoby, które nie posiadały środków na wkład własny. Sytuacja wraz z biegiem czasu uległa jednak zmianie, a uchwalona w 2014 roku rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wprowadziła nakaz egzekwowania przez banki od przyszłych kredytobiorców wkładu własnego. Jakimi obecnie trzeba dysponować środkami, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny? Tego dowiesz się z dalszej części artykułu.

Wymogi KNF a wysokość wkładu własnego

Wymagania stawiane wobec kredytobiorców przez Komisję Nadzoru Finansowego w ostatnich latach stale rosły. W 2014 roku banki wymagały od klientów 5% wkładu własnego, a wraz z końcem 2015 roku – 10%. Z kolei w 2016 roku wysokość obligatoryjnego wkładu własnego została podniesiona do poziomu 15% (lub 10%, o ile niedobór do 20% został ubezpieczony). Kolejna zmiana w 2017 roku obowiązująca aż do dziś wprowadziła wymóg 20% wkładu własnego (albo 10%, o ile niedobór do 20% zostanie ubezpieczony).

Zwiększanie wartości wkładu własnego przez KNF ma na celu zapewnienie stabilizacji na rynku kredytowym. W ten sposób wartość kredytowanej nieruchomości jest zawsze wyższa od kwoty udzielonego zobowiązania finansowego. Kwestia ta jest szczególnie ważna, gdy pojawiają się problemy ze spłatą kredytu. Dodatkowo, posiadanie wkładu własnego jest także prostym dla kredytodawców sposobem na weryfikację klientów. Stanowi też formę zabezpieczenia przed problemami ze spłatą zaciągniętego zobowiązania.

Jak obliczyć wkład własny do kredytu hipotecznego?

Kluczową informacją dla przyszłych kredytobiorców, jest ta, że wkład własny obliczany jest nie od kwoty kredytu, o który się oni starają, ale od wartości nieruchomości, którą tym kredytem chcą sfinansować. I tak w zależności od typu nieruchomości podstawę będzie stanowić:

cena mieszkania z rynku pierwotnego bądź wtórnego,
koszt zakupu działki,
niższa wartość z kosztorysu lub operatu szacunkowego, jeśli kredytobiorca chce budować dom,
suma oszacowana przez rzeczoznawcę po wykonaniu prac remontowych, jeżeli chcemy do kredytu hipotecznego dobrać środki na ten cel.

Przykład:

Jeśli planowany jest zakup mieszkania o wartości 500 tys. zł to należy od tej kwoty wyliczyć 10%, jeśli ubiegamy się o kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym albo 20%, jeśli standardowy. Wówczas odpowiednio powinniśmy się przygotować na inwestycję rzędu 50 tys. zł lub 100 tys. zł.

Co ważne, jeśli kredytobiorca wybierze opcję kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym, to musi liczyć się z konieczną ubezpieczenia, które opłacane jest aż do momentu, w którym saldo kredytu będzie wynosiło 80% wartości zabezpieczenia.

Co może być wkładem własnym?

Wkładem własnym przy kredycie hipotecznym nie zawsze musi być gotówka. Choć ta forma finansowania cieszy się chyba największą popularnością wśród kredytobiorców, to jednak mało kto wie, że jako wkład własny banki akceptują także wpłaty u dewelopera, inne nieruchomości, działki czy darowizny.

Kredyt hipoteczny w 2020 roku – poznaj zasady

Rok 2020 i trwająca pandemia koronawirusa wprowadziła duże zawirowania na rynkach finansowych. W związku ze wzrastającym ryzykiem niewypłacalności kredytobiorców, wiele banków zdecydowało się na zaostrzenie przepisów dotyczących udzielania kredytów hipotecznych. Na liście banków, które są skłonne do finansowania zakupu nieruchomości w 80% czy 90% pozostaje coraz mniej marek. Między innymi Millenium Bank, Alior Bank, Credit Agricole, mBank, Santander Bank Polska czy BNP Paribas Bank. Niektóre banki, takie jak przykładowo ING Bank Śląski czy BOŚ Bank zwiększyły wysokość wkładu własnego odpowiednio do 30% i 40%.

Jak otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Obecna sytuacja na rynkach finansowych sprawiła, że żaden bank nie oferuje 100% finansowania kredytów hipotecznych. Jest jednak pewna luka. Niektóre banki są skłonne uznać za wkład własny pieniądze odkładane w ramach IKE oraz IKZE. Kredytobiorca, który chciałby z takiej opcji skorzystać, nie musi wypłacać zgromadzonych środków. Bank zabezpieczy niezbędne fundusze do wysokości potrzebnej kwoty.

Inną opcją jest ustanowienie zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do osoby wnioskującej o kredy hipoteczny. Nieruchomość może też nalezęć do osoby bliskiej, która wyrazi na taką formę finansowania zgodę. Natomiast w przypadku, gdy kredytobiorca stara się o kredyt hipoteczny na budowę domu, to działka, na której ten dom ma powstać, także może stanowić wkład własny. Kredyt hipoteczny w przypadku domu jest bowiem przeznaczany na całą nieruchomość. W jej skład wchodzi zarówno działka, jak i budynek. Co ciekawe, taka forma wkładu własnego to również bardzo dobra karta przetargowa w negocjacjach warunków kredytu. Jej wartość bowiem zwykle przekracza wymagane limity, co uprawnia kredytobiorcę do wnioskowania o uzyskanie indywidualnych warunków w banku.

Jednocześnie należy pamiętać, że banki nie honorują wkładu własnego, który miałby pochodzić z innego kredytu lub pożyczki.

Stabilność rynku kredytowego w dobie pandemii

Choć rynek nieruchomości nieco wyhamował, to jednak nie widać na nim aż takich skutków pandemii koronawirusa, jak przykładowo w turystyce czy w hotelarstwie. Rekordowo niskie stopy procentowe, które zostały ogłoszone przez RPP w celu złagodzenia skutków kryzysu, powinny przynajmniej w teorii cieszyć osoby zainteresowane finansowaniem zakupu nieruchomości przez kredyt hipoteczny, które są obecnie o wiele tańsze. W praktyce jednak nie wszystko wygląda tak różowo. Banki zaczęły bowiem zaostrzać warunki udzielania kredytów hipotecznych oraz podwyższać marże. W ten sposób próbują ograniczyć ryzyko kredytowe i zachować stabilność rynku kredytowego. Z drugiej strony nie można jednak spodziewać się gwałtownych spadków cen nieruchomości. Pomimo zaostrzonych kryteriów każdy, kto chce zainwestować w swoje pierwsze „M” bądź też zakupić mieszkanie na wynajem, powinien dobrze zapoznać się z ofertą banków i wybrać najlepszą z możliwych opcji.

Czytaj także:

Małgorzata Dadok-Grabska

Od blisko 15 lat zajmuje się kreacją wartościowych treści, ze szczególnym zamiłowaniem do tematów związanych z finansami osobistymi, inwestycjami czy rynkiem nieruchomości. Wierzy, że odpowiednie zarządzanie posiadanym kapitałem pozwala na budowanie majątku zabezpieczającego przyszłość. Nigdy nie traci umiejętności elastycznego podejścia oraz chęci do poszukiwania nowych rozwiązań. Doświadczenie zawodowe zdobywała pracując w branży mobile marketingu oraz nowych technologii. Od ponad 4 lat prowadzi własną działalność. Prywatnie miłośniczka dekoracji wnętrz i home stagingu.