Jak sfinansować inwestycyjny projekt deweloperski ?

5 lutego 2021 3 minuty czytania

Hotele, biurowce, parki handlowe, obiekty usługowe oraz inne nieruchomości komercyjne wymagają do realizacji sporych nakładów pieniężnych. Rosnąca popularność takich inwestycji i wykształcenie się nowych metod finansowania sprawia, że przedsiębiorcy poszukujący środków na realizację projektu nie są skazani na pomoc ze strony instytucji bankowych. Coraz chętniej sięgają oni po alternatywne źródła finansowania, którym bliżej przyglądamy się w poniższym artykule. 

Kredyt deweloperski – warunki otrzymania

Kredyt deweloperski, jako kredyt celowy, przyznawany jest na konkretny cel, jakim w przypadku inwestujących w nieruchomości są między innymi lokale komercyjne. Z pomocą kredytu deweloperzy mogą wybudować, wyremontować lub adaptować nieruchomość przeznaczoną na wynajem, lub na sprzedaż.

Kredyty opiewają zwykle na wysokie kwoty, dlatego ubiegający się o nie deweloperzy muszą spełnić wysokie wymagania nastawionych na zysk banków. Pierwszym krokiem w kierunku pozyskania środków jest dokładne prześwietlenie sytuacji prawnej, finansowej i ekonomicznej wnioskującego przez unikającą ryzyka instytucję finansową. Sprawdzenie wiarygodności i wypłacalności dewelopera to jednak nie wszystko. To na nim spoczywa sporządzenie szczegółowego biznesplanu. Istotna jest zwłaszcza atrakcyjna lokalizacja inwestycji gwarantująca zadowalający ruch i opłacalność projektu wyrażona jako oczekiwana stopa zwrotu. Nie bez znaczenia jest też doświadczenie dewelopera.

Większość banków, tak jak w przypadku kredytu hipotecznego, wymaga od wnioskujących o kredyt deweloperski wkładu własnego w wysokości minimum 20% wartości inwestycji. Im wyższa jego kwota, tym większe szanse na uzyskanie finansowania.

Alternatywne źródła finansowania nieruchomości komercyjnych

W ostatnich latach na znaczeniu zyskują alternatywne metody finansowania nieruchomości komercyjnych, w tym popularne zwłaszcza za oceanem inwestycje typu private debt, rozumiane jako bezpośrednie finansowanie dłużne przedsiębiorstw przez podmioty inne od banków. Jak wynika z danych Preqin (Preqin Global Alternatives Reports), aktywa zarządzane przez takie fundusze wzrosły ponad 4-krotnie w ciągu ostatnich 10 lat.

„Dług prywatny” to finansowanie oparte na wzajemnych negocjacjach dewelopera z inwestorem. Struktura i warunki udzielania pomocy finansowej, w tym wysokość odsetek i okres spłaty, jest dopasowana do potrzeb i oczekiwań danego przedsiębiorstwa, co nadaje tej metodzie znacznie większą elastyczność w porównaniu z produktami instytucji finansowych. Dodatkowe atuty to znacznie krótszy czas decyzyjny (2-6 tygodni) i możliwość przeznaczenia środków na zakup gruntu, co nie jest akceptowanym przez banki celem emisji środków. Private debt doskonale sprawdza się do finansowania przedsiębiorstw o nieugruntowanej pozycji i mających z tego powodu problem z pozyskaniem pieniędzy z banku.

Fundusze private debt oferują przedsiębiorstwom finansowanie w formach: długu senioralnego, długu podporządkowanego, mezzanine czy equity crowdfunding. Szczególnie popularna staję się ostatnia z nich – equity crowdfunding, czyli model inwestowania społecznościowego przez grupę drobnych inwestorów za pośrednictwem platformy inwestycyjnej. Zyskują obie strony – deweloper środki na realizację projektu, a inwestorzy udział proporcjonalny do wniesionych środków.

Dynamicznie rozwijający się sektor private debt to bezpieczna i opłacalna alternatywa wobec finansowania typu private equity. Pod nazwą tą kryją się fundusze oparte na zaangażowaniu w przedsiębiorstwa nienotowane na giełdach w celu osiągania długoterminowych zysków pochodzących z przyrostu wartości kapitału. Kluczową wadą funduszy private equity jest utrata autonomii dewelopera.

Otwarte i zamknięte rachunki powiernicze

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper zobowiązany jest do prowadzenia rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. To specjalny rodzaju rachunku bankowego, na który to klienci – osoby kupujące nieruchomość komercyjną, wpłacają pieniądze na poczet dewelopera.

Wyróżnić można dwa rodzaje rachunku powierniczego. Najczęściej wybierany jest rachunek powierniczy otwarty i rachunek powierniczy zamknięty. W przypadku rachunku otwartego to na banku spoczywa odpowiedzialność kontroli nad danym etapem inwestycji, który deweloper może finansować bezpośrednio z wpłaconych środków. Otwarty rachunek powierniczy, choć stanowi prosty sposób pozyskiwania środków na budowę, jest dość ryzykowny z punktu widzenia nabywcy nieruchomości.

Dla odróżnienia, w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wszystkie zdeponowane na nim środki są wypłacane deweloperowi po przeniesieniu na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej. Ochrona interesów nabywcy jest więc znacznie większa niż na rachunku otwartym.

Dla samego dewelopera rachunek otwarty niesie wiele zalet, a zwłaszcza możliwość angażowania mniejszego kapitału własnego i redukcji kosztów finansowych, co ogranicza ryzyko utraty płynności w trakcie realizacji inwestycji. Zamknięty rachunek powierniczy, który uniemożliwia swobodne korzystanie ze środków, zmusza dewelopera do pozyskania dodatkowych środków i ponoszenia związanych z tym kosztów odsetek czy prowizji. Większe jest też ryzyko upadłości.

Najczęstsze błędy deweloperów

Realizacja inwestycji komercyjnej to nie lada wyzwanie dla dewelopera. Zwłaszcza na etapie poszukiwania źródła finansowania bardzo łatwo o popełnienie błędów, które mogą znacznie zmniejszyć szanse pozyskania środków. Złe skutki może mieć choćby ignorowanie analizy rynkowej, która powinna poprzedzać sam wybór metody finansowania, jak i przygotowanie dokumentacji projektowej.

Dobra znajomość konkurencji na rynku nieruchomości komercyjnych to najlepszy sposób na stworzenie atrakcyjnego, a przy tym konkretnego biznesplanu i przyciągnięcie nim uwagi potencjalnych inwestorów. Równie ważny jest wybór właściwego dla siebie rachunku powierniczego, zgromadzenie wkładu własnego i przygotowanie harmonogramu prac.

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.