Jak czytać symbole w planie miejscowym i ewidencji gruntów?

14 grudnia 2020 3 minuty czytania

Umiejętność czytania symboli w planie miejscowym i ewidencji gruntów jest niezwykle ważna, gdy planujemy zrealizować inwestycję polegającą na zakupie gruntu. Miejscowy plan zagospodarowania, jak i ewidencja gruntów, zawierają bardzo istotne dane, które określają cechy danej nieruchomości determinujące dalsze jej użytkowanie.

Symbole używane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w ewidencji gruntów

Na początek warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czym jest MPZP oraz ewidencja gruntów. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli w skrócie MPZP (można również spotkać się z określeniem “miejscowy plan”), jest dokumentem, którego posiadanie wymagane jest względem każdej gminy na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Składa się on z części opisowej, która określa warunki przeznaczenia terenu i ograniczenia z tym związane. Oraz z części graficznej zawierającej mapy obszarów do zabudowy, terenów zielonych oraz usługowych, a także dróg.

Ewidencja gruntów jest usystematyzowanym rejestrem danych liczbowych dotyczących gruntów, który prowadzony jest w systemie informatycznym przez prezydentów miast oraz starostów. Wszelkie kwestie związane z ewidencją gruntów normowane są dwoma aktami prawnymi – ustawą Prawo Geodezyjne i Kartograficzne oraz Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji budynków i gruntów. Ewidencja gruntów zawiera między innymi informacje dotyczące położenia, granic czy powierzchni oraz rodzajów gruntów.

Jeśli chodzi o symbole MPZP oraz te używane w ewidencji gruntów, to warto wiedzieć, co one oznaczają. Pozwoli nam to uniknąć ewentualnych problemów w przyszłości związanych z rozpoczęciem inwestycji na danym obszarze. W przypadku planu miejscowego, istotne są następujące:

MN oznaczający tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
MW określa tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,
U – tym symbolem oznacza się tereny zabudowy usługowej,
US jest oznaczeniem terenów sportu i rekreacji,
R oznacza tereny rolnicze,
RM jest zarezerwowany dla terenów zabudowy zagrodowej,
P – ta litera oznacza tereny obiektów produkcyjnych,
ZN i ZP to tereny zielone,
ZL oznacza lasy,
ZZ – ten symbol określa tereny zagrożone powodzią,
KD oraz KDW symbolizuje tereny dróg.

Jeżeli natomiast chodzi o symbole w ewidencji gruntów, to warto pamiętać znaczenie następujących z nich. R oznacza grunty orne, S-R, S-Ł, S-Ps to sady, Ł określa łąki, a Ps pastwiska. Oznaczeniami B-R, B-Ł, B-Ps określa się grunty rolne zabudowane. Z kolei Wsr to grunty znajdujące się pod stawami, a W – rowy. Lasy oznaczone są w ewidencji gruntów literą Ls, natomiast oznaczenia z, Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps dotyczą gruntów zadrzewionych i zakrzewionych. Litera B oznacza tereny mieszkaniowe, Ba – tereny przemysłowe, Bi to inne tereny zabudowane, a Bp – niezabudowane tereny przeznaczone pod zabudowę. Z kolei tereny rekreacyjno-wypoczynkowe oznaczane są za pomocą symbolu Bz, nieużytki znajdziemy pod symbolem litery N, a dr to drogi.

Gdzie sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Planując zakup nieruchomości pod budowę domu, warto w pierwszej kolejności sprawdzić, czy działka, którą zamierzamy kupić, jest budowlana. Dlatego niezwykle istotne jest sprawdzenie, jakie jest oznaczenie planu miejscowego ustalonego przez gminę. Należy bowiem wiedzieć, że to, w jaki sposób zagospodarujemy dany grunt, zależy wyłącznie od tego, jak dany obszar został przez gminę zaplanowany pod względem zarówno interesów publicznych, jak i właścicieli prywatnych, a także w oparciu o analizy ekonomiczne, środowiskowe oraz społeczne. Informacji tych dostarczy nam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru oraz ewidencji gruntów, które można uzyskać w urzędzie miasta lub gminy. W graficznej części MPZP odnajdujemy interesującą nas działkę i następnie sprawdzamy, jakim symbolem została ona oznaczona, zgodnie z symboliką zaprezentowaną w pierwszej części niniejszego artykułu.

Gdzie sprawdzić co można wybudować na działce?

Gdy już sprawdziliśmy, że dana działka ma przeznaczenie budowlane, warto dokładnie zweryfikować, co można na niej wybudować. Pomocne będzie więc przeanalizowanie informacji zawartych w części opisowej MPZP. Sprawdzimy tam, jakie są wymogi dotyczące rodzaju i gabarytów zabudowy, kształtu dachu, kąta jego nachylenia, a także ilość kondygnacji.

Co oznacza brak MPZP?

Może się zdarzyć, że dana działka nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku na danym obszarze można wybudować jedynie wolnostojące budynki gospodarcze, których powierzchnia nie przekracza 35m2
Gdy na danej działce chcemy wybudować dom, konieczne jest złożenie do urzędu miasta lub gminy wniosku o wydanie warunków zabudowy. Załączamy do niego kopię mapy zasadniczej, a także techniczny opis parametrów planowanej inwestycji. Warto również wiedzieć, że dany obszar może nie mieć uchwalonego MPZP. Może mieć opracowane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument określający politykę przestrzenną gminy i może być dla nas ważną wskazówką dotyczącą przeznaczenia danej działki.

Znajomość symboli i oznaczeń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i ewidencji gruntów jest ważne już na etapie planowania zakupu działki. Gdyż pozwoli uniknąć wielu nieporozumień na etapie przyszłych inwestycji.

>> Decyzja o warunkach zabudowy

>> Condohotel

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.