Słownik terminów inwestycyjnych

Zasiedzenie

Nieruchomość oraz rzeczy ruchome, takie jak na przykład samochód, można nabyć w dość specyficznej formie, bo zasiedzenia. Czym zatem jest zasiedzenie? Co zasiedzeniu podlega? Jakie warunki trzeba spełnić, aby zasiąść nieruchomość?

Co to jest zasiedzenie?

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności rzeczy, np. nieruchomości. Przy czym osoba dokonująca zasiedzenia staje się automatycznie jej prawowitym właścicielem. Z tego też względu osoba taka, w przypadku zasiedzenia nieruchomości, może zostać wpisana do księgi wieczystej jako jej właściciel bądź użytkownik wieczysty. Może również ją sprzedać, darować lub korzystać z niej w inny dowolny sposób.
Generalnie ten sposób nabycia prawa do nieruchomości postrzegany jest jako pożyteczny, bowiem dzięki temu stan faktyczny (posiadacz nieruchomości wykonuje uprawnienia właściciela) po określonym czasie staje się formalnie stanem prawnym (posiadacz tejże nieruchomości staje się jej właścicielem).

Co podlega zasiedzeniu?

Zasiedzeniu mogą podlegać:
1. Grunty – wyjątkami mogą być przykładowo grunty przeznaczone pod drogi publiczne.
2. Budynki – z tym, że budynek nie jest traktowany jako odrębny przedmiot własności, a zatem należy on do właściciela gruntu. Wyjątek stanowi grunt w użytkowaniu wieczystym, wówczas jest on własnością Skarbu Państwa lub gminy, natomiast sam budynek może już być własnością użytkownika wieczystego.
3. Grunty, które są w użytkowaniu wieczystym. Jeśli na gruncie znajduje się budynek to może dojść do zasiedzenia zarówno prawa użytkowania wieczystego gruntu jak i własności nieruchomości.
4. Nieruchomość lokalowa – mowa jest o odrębnym prawie do lokalu wraz z częściami wspólnymi budynku. Przy czym zasiedzeniu nie podlega spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (które często mylone jest z prawem własności odrębnego lokalu). Nie można również zasiedzieć tylko jednego pokoju w lokalu. W przypadku nieruchomości możne dojść do zasiedzenia samodzielnego bądź łącznie z innymi osobami.
5. Służebność gruntowa – dotyczy korzystania z cudzej nieruchomości, w zakresie odpowiadającym służebności, np. drogi.
6. Służebność przesyłu – dotyczy utrzymywania na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych, a także dokonywania ich okresowych konserwacji oraz remontów.
7. Własność rzeczy ruchomej –  jednak tylko przez osobę będącą w dobrej wierze.

Jakie są warunki zasiedzenia nieruchomości?

Warunki zasiedzenia regulowane są przez kodeks cywilny. Zgodnie z artykułem 172. kc:
1. Posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa prawo własności, jeżeli posiada daną nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat i jest posiadaczem samoistnym, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. 
2. Posiadacz nieruchomości nabywa prawo do jej własności po upływie trzydziestu lat, nawet jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze. 
3. W przypadku nieruchomości rolnych zasiedzenie możliwe jest jedynie przez rolnika, przy czym powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej (razem z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność) nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.
Co więcej, zasiedzenie dotyczy wszystkich podmiotów prawa cywilnego. Co za tym idzie, o nabycie przez zasiedzenie mogą ubiegać się nie tylko osoby fizyczne, ale też przykładowo gminy. Z prawa zasiedzenia wyłączeni są z kolei posiadacze zależni, czyli najemcy i dzierżawcy.  Ponadto w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości lub gruntu jest Skarb Państwa bądź gmina, wówczas zasiedzenie nie obowiązuje. W takiej sytuacji można natomiast starać się o stwierdzenie zasiedzenia użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynku.

Nabycie prawa własności przez zasiedzenie – formalności

Jeśli istnieją przesłanki do nabycia prawa własności do nieruchomości, bowiem upłynął wymagany czas posiadania, wówczas należy złożyć wniosek do sądu rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Podczas rozprawy sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli oczywiście roszczenie uzna za zasadne.

Zasiedzenie a dziedziczenie

Jeśli spadkodawca był w trakcie zasiedzenia, to zgodnie z prawem, spadkobiercy mogą kontynuować ten proces w dwojaki sposób. W drodze dziedziczenia lub też w drodze umownego przeniesienia posiadania.
Jeśli spadkobierca przejmuje po spadkodawcy posiadanie to może doliczyć okres jego posiadania do swojego, a tym samym wystąpić o zasiedzenie po upływie określonego czasu (20 lat – przy dobrej woli lub 30 lat – przy złej woli). Jednak nie wszyscy spadkobiercy posiadacza będą mogli skorzystać z tego uprawnienia. Przysługuje ono tylko tym, którzy zostaną czynnymi posiadaczami samoistnymi.
Jeśli nieruchomość znajdowała się w posiadaniu spadkodawcy wystarczająco długo – na tyle że wypełnił on terminy ustawowe, to zasiedzenie wykonane jest jedynie w jego imieniu. A to z kolei oznacza, że sąd uzna, iż to spadkodawca dokonał zasiedzenia (nawet jeśli z wnioskiem wystąpi jego spadkobierca). Zatem przedmiot zasiedzenia wchodzi do masy spadkowej i podlega podziałowi pomiędzy wszystkich spadkobierców posiadacza.
Zadaj pytanie

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez e-mail.

Oświadczam, że dane osobowe wskazane w formularzu podane zostały dobrowolnie po zapoznaniu się z informacjami, których przekazanie jest konieczne na mocy art. 13 RODO.

Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Petram House sp. z o.o. i spółek z nią powiązanych, działających w ramach grupy Petram House, moich danych osobowych w postaci imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej i numeru telefonu w celu przesyłania mi informacji marketingowych dotyczących produktów i usług oferowanych przez Petram House sp. z o.o. za pomocą środków komunikacji elektronicznej i telekomunikacyjnej. Chcę otrzymać informacje handlowe i marketingowe poprzez telefon.

Szybki kontakt
Telefon

+48 881 460 820