Umowa przedwstępna

Rozwijający się w zawrotnym tempie rodzimy rynek nieruchomości powinien przyzwyczaić nas do tego, iż liczba regulacji również rośnie w wymiarze arytmetycznym. Czasem ciężko zorientować się w niuansach tak bliskich nam kwestii. Należy do nich choćby umowa najmu lokalu, umowa o pracę czy umowa wykonania remontu. A jeszcze większe trudności sprawić nam mogą takie zawiłości prawne, jak: umowa przedwstępna, umowa deweloperska czy umowa sprzedaży nieruchomości. Ważna w naszych rozważaniach będzie nie tylko sama definicja tejże instytucji prawa cywilnego, lecz także zamocowanie jej w realnych sytuacjach. Gdy dokonujemy przykładowo kupna mieszkania. Musimy wiedzieć, na co uważać, przy sporządzaniu i podpisywaniu umowy przedwstępnej np. przy sprzedaży działki. W ten sposób unikniemy tragicznych w skutkach braków formalnych lub nieporozumień między stronami.

Co to jest umowa przedwstępna?

Jak nietrudno się domyśleć, nie będąc nawet obeznanym w zawiłościach kodeksu cywilnego (KC), umowa przedwstępna to rodzaj zawiązania zobowiązania dwóch stron, następującego wtedy gdy strony obiecują zawrzeć w przyszłości umowę, której istotne elementy, zostaną już zakreślone w owej umowie przedwstępnej. Zanim, bowiem obie strony przywita w progach swego gabinetu notariusz, by przenieść prawo własności przy sprzedaży nieruchomości – dobrze jest przemyśleć konstrukcję umowy przedwstępnej.

Rzecz jasna, umowa przyrzeczona, która została zarysowana w przedwstępnej, nie może być nieważna, czyli niezgodna z literą KC. Dodajmy jeszcze, iż w samym kodeksie cywilnym, umowa przedwstępna pojawiła się w artykułach 389-390, jako swoisty pierwszy stopień i gwarancja dla obu stron, w dotarciu do sedna umowy przyrzeczonej, na przykład do umowy sprzedaży mieszkania.

Należy tu jeszcze zaznaczyć, iż tzw. umowa deweloperska i umowa przedwstępna są niemalże tożsame, jeśli chodzi o skutek ekonomiczny. W dużym skrócie: umowę deweloperską podpisuje się w obecności notariusza. Określa ona zbiór praw, ale przede wszystkim obowiązków dewelopera w związku z budową i oddaniem nieruchomości do użytku. Dzięki temu, że przyjmuje ona formułę aktu notarialnego, łatwiej jest stronie poszkodowanej dochodzić swych praw w sądzie.

Podstawowe elementy składowe i wzór dobrej umowy przedwstępnej

Oprócz obowiązkowych kwestii formalnych, takich jak miejsce i data zawarcia umowy, w treści powinny być jasno określone strony. Czyli osoby prawne lub fizyczne. Co do tych ostatnich wymagane są ich dane, takie jak: dane teleadresowe, nazwisko i imię, PESEL lub numer dowodu tożsamości. Osoby prawne będą musiały umieścić: NIP, nazwę firmy i podstawowe dane osób w jej imieniu występujących.

Kolejnymi ważnymi elementami są: cena sprzedaży nieruchomości (przelew lub gotówka) lub innego przedmiotu umowy, a także termin zawarcia umowy. Jeśli termin nie jest jasno określony, to prawo żądania do jego wyznaczenia leży po tej stronie, która zgodnie z KC ma uprawnienia do ubiegania się o umowę przyrzeczoną.

Jeśli obie strony w sposób równouprawniony mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, wtedy decyduje kolejność oświadczenia. Strony mają rok (od zawarcia u. przedwstępnej) na wyznaczenie terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej. Jeśli tego w tym okresie nie dokonają, nie można niestety żądać jej zawarcia.

Oczywiście umowa przedwstępna może dotyczyć różnych przedmiotowo spraw. W ten sposób dochodzimy do kolejnego ważkiego elementu: przedmiotu zawarcia umowy lub przedmiotu sprzedaży. Przedmiotem zbycia może być przedmiot fizyczny, energia, zbywalne prawo lub wartość w obcej walucie. Tak, więc w umowie przedwstępnej zarysować możemy sprzedaż działki rod lub umowę kupna mieszkania. Lepiej jednak, by dane opisujące przedmiot sprzedaży były precyzyjne. Np. numer działki budowlanej, działki rod, numery fabryczne i rejestracyjne samochodu, itp. Unikniemy wtedy, zasygnalizowanych na początku naszych rozważań, nieporozumień.

Elementy fakultatywne umowy przedwstępnej, czyli ile zadatku?

Zadatek lub zaliczka pojawiają się w treściach umów przedwstępnych dosyć często, dlatego warto zatrzymać się nad nimi na chwilę. Zgodnie z art. 394 KC, jeśli jedna ze stron ze swej winy, nie wykona postanowień umowy, to druga może z pełnym spokojem odstąpić od umowy. Wtedy zadatek zachowuje. Jeśli takową zaliczkę strona poszkodowana przy podpisywaniu umowy przedwstępnej przekazała, to może w wypadku niedotrzymania umowy, żądać kwoty dwukrotnie wyższej.

Zresztą, częstą praktyką jest wpisanie w treść umowy klauzuli, jasno mówiącej, że gdy tylko strona sprzedająca nie wywiąże się z umowy, zwróci ona potencjalnemu kupcowi dwukrotność sumy zadatku. Jeśli jesteśmy osobą fizyczną i nie mamy pełnej świadomości utraty (ile kosztuje nas utrata) zadatku lub jakie są skutki odpowiedzialności odszkodowawczej, koniecznie skonsultujmy się z radcą prawnym przed podpisaniem czy skonstruowaniem umowy przedwstępnej.

Co właściwie daje nam umowa przedwstępna, np. kupna mieszkania?

Wielu prawników zwraca uwagę, że to mechanizm zadatku jest fundamentalnym zabezpieczeniem, który związuje obie strony umowy. Bowiem mając w perspektywie utratę takowej zaliczki, każdy zastanowi się, ile kosztuje takie odstąpienie lub niewywiązanie się z umowy. Niemniej jednak trzeba jasno stwierdzić, że umowa przedwstępna sama w sobie jest znakomitym potwierdzeniem. Przykładowo podczas kupna mieszkania na kredyt. Zaświadcza, że przyszły właściciel mieszkania ma spore szanse uzyskać kredyt w banku. Z drugiej strony, deweloper sam może dążyć do zawarcia takiej umowy. Zapisuje wówczas w niej klauzulę, uzależniającą zawarcie umowy przyrzeczonej od otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej.