Nieruchomość lokalowa

Według przepisów zawartych art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.) w Polsce oprócz nieruchomości gruntowej i budynkowej występuje także nieruchomość lokalowa.

Zgodnie z przepisami ustawy o lokalach z 24 czerwca 1994 roku nieruchomość lokalowa to samodzielny lokal mieszalny, a także stanowiący odrębna nieruchomość lokal o innym przeznaczeniu, np. lokal użytkowy, który zostałby wydzielony z nieruchomości gruntowej lub budynkowej. Ust 2 precyzuje, że zarówno lokal mieszkalny, jak i lokale przeznaczone na inne cele muszą składać się z wydzielonej ścianami izby (lub izb), mogących wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zapewnić warunki do ciągłego przebywania w nich ludzi.

Dodatkowo ustawa o własności lokali w ust. 4 podkreśla, że do wydzielonej nieruchomości zaliczają się jej części składowe nawet w sytuacji, gdy do niej nie przylegają. Mowa oczywiście o piwnicach, komórkach, garażach, strychach itp. Tak więc najważniejsze jest ich funkcjonalne, a nie fizyczne połączenie. Części składowe muszą jednak znajdować się w obrębie nieruchomości budynkowej lub nieruchomości gruntowej. Ponadto polskie prawo zezwala na ustanowienie odrębnej nieruchomości lokalowej niezależnie od:

1. Powierzchni użytkowej lokalu.
2. Miejsca, w którym znajduje się budynek.

Tak więc wyodrębnienie lokalu jest możliwe niezależnie od jego powierzchni oraz lokalizacji (miasto, wieś), o ile spełnia wcześniej przedstawione wymagania. Warto jednak zapamiętać, że zgodnie z art. 2 ust 1c domy jednorodzinne mogą składać się maksymalnie z dwóch osobnych nieruchomości lokalowych. Przepis ten jednak nie dotyczy domów, które powstały na mocy pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 roku.

Wydzielanie nieruchomości lokalowej

Wyodrębnienie lokalu jest możliwe ze względu kodeks cywilny, który w art. 46 § 1 podaje ogólną definicję nieruchomości. Definicja zawarta w kc pozwala na wyodrębnienie lokalu, jeżeli na mocy szczególnych przepisów jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Szczególne przepisy znajdują się w ustawie o własności lokali z 1994 roku, które także reguluje proces wyodrębniania nieruchomości. Tak więc kiedy powstaje nieruchomość lokalowa? W zależności od sytuacji proces wyodrębniania może przebiec w 3 trybach:

– poprzez jednostronną czynności prawną właściciela,
– w drodze umowy.
– poprzez orzeczenie sądu znoszące współwłasność,

W pierwszym i drugim przypadku właściciel nieruchomości, która spełnia określone wcześniej wymagania, musi złożyć wniosek do starosty o zaświadczenie potwierdzające ten fakt. Następnym krokiem jest ujawnienie nieruchomości lokalowej w ewidencji budynków. Aby tak się stało, właściciel po uzyskaniu zaświadczenia powinien złożyć wniosek o stworzenie dla lokalu kartoteki. Uzyskanie wpisu jest konieczne do aktu notarialnego, który posłuży do wydzielenia lokalu. Ostatnim krokiem jest wpis do księgi wieczystej. Właśnie księga wieczysta i będący w niej wpis oznacza, że nieruchomość lokalowa została wydzielona, a podpisana umowa sprzedaży nabiera mocy.