Odbiór mieszkania od dewelopera krok co warto wiedzieć ?

3 lutego 2021 5 minut czytania

Odbiór mieszkania to proces, wokół którego narosło wiele mitów. Dlatego świeżo upieczeni właściciele mieszkań nie zawsze wiedzą jak się do niego zabrać. Nie ma jednej recepty na dobry odbiór, gdyż różne są umowy z deweloperami oraz standardy wykonania. Jedno jest pewne – przy odbiorze będziemy potrzebować inżyniera specjalisty, czyli wspomagającego nas wiedzą i doświadczeniem eksperta. Aby odpowiednio wykorzystać takie wsparcie, musimy też samemu zrozumieć i dobrze przygotować się do procesu odbioru. Oto praktyczny poradnik na co zwrócić uwagę z listą kontrolną odbioru mieszkania oraz wzorem protokołu odbioru.

Odbiór mieszkania od dewelopera na co zwrócić uwagę

Odbiór mieszkania jest czynnością w trakcie której firma budująca i wykańczająca mieszkanie przekazuje gotowy lokal jego właścicielowi. Jest to więc moment formalnego zakończenia procesu inwestycji, w którym nowy właściciel potwierdza, że przedmiot umowy został należycie wykonany. Z chwilą podpisania protokołu odbioru kończy się najbardziej intensywny etap współpracy z klientem. Ewentualne niedociągnięcia stają się usterkami, których usunięcia trzeba będzie dopilnować.

Zwykle na tym etapie obie strony są już na tyle zmęczone, że pragną szybko zakończyć cały proces. Tymczasem jest to ostatni moment, kiedy możemy jeszcze stawiać wobec dewelopera żądania i zanim podpiszemy protokół odbioru mamy ciągle możliwość skutecznie je egzekwować. Niektórzy fachowcy od odbiorów szczycą się drobiazgowością i wynajdowaniem wszystkich, nawet najmniejszych usterek. Tymczasem jest to błędne podejście. Skupiając się na nieistotnych detalach, których często nie ma sensu na danym etapie poprawiać, nie będziemy mogli skoncentrować się na sprawach poważnych. Zamiast tego potrzebny jest doświadczony inżynier, który dostrzeże wszystkie braki, ale wie które z nich mają realne znaczenie. Deweloper to też człowiek – sprawniej i szybciej usunie usterki, kiedy krótko i konkretnie wskażemy rzeczywiste niedociągnięcia, wymagające bezwzględnych poprawek.

Lista kontrolna odbioru mieszkania

Oto lista najważniejszych rzeczy, na które należy zwrócić uwagę przy odbiorze lokalu, które mają duże znaczenie dla późniejszego użytkowania i wartości mieszkania:

• Zgodność kształtu i metrażu pomieszczeń z projektem – kontrola zgodności z projektem nie powinna nawet czekać do samego odbioru. Żeby wychwycić błędy w tym zakresie, trzeba zapoznać się z dokumentacją projektową. Miejsca, najbardziej podatne na błędy to małe pomieszczenia np. łazienki, kuchnie, korytarze. Zdarza się, że wykonawca pomniejsza je o kilka centymetrów, bo wygodniej mu zlicować ścianę z krawędzią otworu drzwiowego. Takie rzeczy są trudne do wyłapania na placu budowy bez znajomości projektu. Tymczasem nawet niewielkie odchylenia mogą sprawić problemy z eksploatacją gotowych pomieszczeń. Jeśli w tym zakresie popełniono błędy koniecznie muszą zostać usunięte, a gdy nie da się już tego zrobić – np. istniejące ściany nośnie – należy negocjować rekompensatę.
• Zachowane piony, poziomy i kąty proste – są to najprostsze i najbardziej oczywiste błędy, łatwe do wyłapania z poziomicą w ręku. Główne ściany rzadko bywają krzywe, ale warto zwrócić uwagę na wykończenia futryn drzwi, albo obróbkę kartonowo-gipsową okien dachowych. Prawie na pewno znajdziemy tam przykłady pójścia na łatwiznę. Porównajmy obróbkę otworów między sobą, a może okazać się, że każdy wykończony jest nieco inaczej, co jest nieprawidłowe.
• Jakość materiałów i wykonania – jak na każdej budowie, mogą zdarzyć się nieliczne pęknięcia wylewki, lub tynku przy parapetach i czepianie się tego jest raczej przejawem braku doświadczenia. Jednak kiedy cała wywleka jest popękana i łatwo się kruszy, tynki nie są gładkie a pomieszczenia są zawilgocone, trzeba uznać to za poważny problem. W takiej sytuacji pęknięcia powinny zostać naprawione, a do wnętrz wstawione mechaniczne osuszacze powietrza. Przed rozpoczęciem montażu podłóg wilgotność wylewek powinna zostać sprawdzona za pomocą wilgotnościomierza.
• Montaż okien i drzwi wewnętrznych – zwróćmy uwagę na ewentualne odkształcenia ram okiennych lub pęknięcia szyb, poprośmy też o certyfikat potwierdzający własności termiczne okien. Czy współczynnik termiczny zastosowanego szkła jest zgodny z przewidzianym w projekcie? Trzeba też sprawdzić, czy drzwi wewnętrzne zostały osadzone w murze za pomocą odpowiednich kotew. Zdarza się, że wykonawcy osadzają je wyłącznie na piance, co jest nieprawidłowe. Taki montaż, w przypadku intensywniej użytkowanych pomieszczeń, po kilku latach zakończy się wypadnięciem drzwi i koniecznością remontu ściany.
• Instalacje elektryczne, wodne i ogrzewanie – wygodne rozmieszczenie gniazdek i włączników światła jest możliwe dopiero we wnętrzu gotowego pomieszczenia. Nawet jeśli wszystko zostało zrobione zgodnie z projektem, warto poświęcić chwilę i zastanowić się, czy nie potrzebujemy kilku dodatkowych gniazdek lub wyjść pod oświetlenie. Na etapie końca inwestycji można je stosunkowo łatwo dodać i możemy poprosić żeby wykonawca zrobił to w ramach rekompensaty za inne mniejsze usterki. W przypadku instalacji wodnej oraz CO koniecznie zwróćmy uwagę czy zachowano odpowiednie spadki i mocowania rur oraz poprośmy o możliwość sprawdzenia szczelności połączeń i działania ogrzewania. Zdarzają się też braki korków w grzejnikach, rozetek lub odspojenia wylewki w okolicach grzejników lub kabli.
• Detale, które mają znaczenie – nie warto czepiać się drobiazgów, ale są takie detale, które mają duże znaczenie estetyczne i trzeba dopilnować, by wykonawca koniecznie się nimi zajął, jako całościowym sprzątaniem lokalu po budowie. Do takich uciążliwych detali należą np. zabrudzenia tynkiem wewnątrz ram okiennych, pozostałości taśmy maskującej na futrynach i parapetach, folie zabezpieczające na oknach, progach metalowych i armaturze oraz wiele innych rzeczy. Nie dajmy sobie zasugerować, że jest to mała rzecz i możemy wykonać ją samodzielnie. Przeciwnie, jest to duże i uciążliwe zadanie, leżące po stronie wykonawcy.

Wzór protokółu odbioru mieszkania od dewelopera

Nie ma jednego oficjalnego szablonu takiego dokumentu, ale łatwo jest go samodzielnie przygotować na podstawie poniższego wzoru najważniejszych elementów. Protokół odbioru mieszkania drukujemy w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Aby miał on moc prawną powinien zawierać następujące punkty:

• Datę i miejsce podpisania protokołu;
• Oznaczenie stron uprawnionych do jego podpisania – ze strony dewelopera oraz nabywcy – imię, nazwisko oraz adres siedziby lub zamieszkania;
• Oznaczenie przedmiotu odbioru, czyli adres mieszkania oraz datę i numer umowy między nami a deweloperem, na podstawie której lokal został wybudowany;
• Informacje o przekazaniu kompletu kluczy, pilotów i kodów dostępu;
• Lista stwierdzonych usterek – wszystkich, które zostały stwierdzone podczas odbioru, nawet tych uznanych za mało istotne;
• Lista ustaleń – określenie jak usterki zostaną usunięte oraz wskazanie terminu w którym to nastąpi.

Co po odbiorze mieszkania od dewelopera

O ile w protokole konieczne jest wskazanie sposobu usunięcia usterek, to mogą zdarzyć się sytuacje sporne, których nie będziemy w stanie rozstrzygnąć na miejscu, chociażby z powodu konieczności dokonania dodatkowych pomiarów lub użycia sprzętu. W takiej sytuacji deweloper ma 14 dni na uznanie lub uzasadnienie odrzucenia przedstawionych zastrzeżeń. Termin usunięcia usterek powinien być nie dłuższy niż 30 dni. Pamiętajmy o tym, że im dalej od momentu podpisania protokołu tym trudniej zmusić dewelopera do działania, gdyż przerzuca on już pracowników do kolejnych realizacji, a nas zaczyna traktować jako dodatkowy kłopot. Po podpisaniu protokołu stajemy się niestety petentem wobec dewelopera.

Ile trwa odbiór mieszkania od dewelopera i ile kosztuje

Sam odbiór trwa niezbyt długo – chodzenie po budowie jest dość wyczerpujące i po godzinie zupełnie tracimy czujność. Dlatego właśnie warto przygotować się do obioru dużo wcześniej. Porozmawiajmy z naszym inżynierem odbioru, usiądźmy razem nad projektem i zastanówmy się na co trzeba będzie uważać na miejscu. Pokażmy też zdjęcia z budowy – one pomogą ocenić podejście i staranność dewelopera. Ceny odbiorów naprawdę nie są wysokie, więc warto zainwestować w zatrudnienie specjalisty. Zwykle jest to wydatek rzędu nawet od 200 do kilkuset złotych. Opłaca się więc zainwestować, gdyż ewentualne niezauważone usterki mogą kosztować o wiele więcej. Kiedy stwierdzone zostaną poważne uchybienia warto pomyśleć nad zleceniem inżynierowi odbioru również nadzoru nad ich usunięciem. Pamiętajmy jednak, że to my jesteśmy nowym gospodarzem i specjalista jest jedynie naszym wsparciem.

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.