Jak sprawdzić potencjał lokalizacji nieruchomości komercyjnej?

14 stycznia 2021 3 minuty czytania

Inwestycja w nieruchomości komercyjne to bez wątpienia jedna z lepszych metod lokowania i pomnażania kapitału. Jak każda inna forma inwestowania, wymaga oszacowania rentowności, czyli realnego zysku z podjętego przedsięwzięcia. To podstawowy wskaźnik finansowy, zależny od wielu czynników, wśród których kluczowa jest lokalizacja nieruchomości. Jak analizować jej potencjał? Na co zwracać uwagę? Jaką metodę obliczania zysku zastosować? O tym w artykule!

Lokalizacja nieruchomości a potencjał inwestycyjny

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne ma wiele zalet – przewidywalna i powtarzalna stopa zwrotu wynikająca z długoterminowych umów najmu jest najważniejszą z nich. Nie bez znaczenia jest też bezpieczeństwo długofalowej współpracy najemców, w tym sieci handlowych o ugruntowanej pozycji na rynku. Zgodnie z szacunkami ekspertów, lokale handlowe, parki handlowe czy działki pod zabudowę magazynową oferują zysk na zadowalającym poziomie nawet 7-9%.

Rentowność biznesu ma zasadniczy wpływ na zyski inwestora. Z kolei opłacalność podjętego przez niego przedsięwzięcia podyktowana jest, obok rodzaju najemcy i jakości zawartej z nim umowy, przede wszystkim lokalizacją nieruchomości. Dlatego też decydując się na kosztowną inwestycję, która w perspektywie kilku czy kilkunastu lat ma nam przynieść spore korzyści finansowe, najlepiej poszukiwać lokali lub działek w najlepszych lokalizacjach. To właśnie położenie danej nieruchomości jest czynnikiem determinującym sukces komercyjnego przedsięwzięcia. Korzystne umiejscowienie nieruchomości powinno zapewniać jej najemcom opłacalność prowadzonej działalności, a ich potencjalnym klientom łatwy dostęp do produktów i usług.

Jak ocenić potencjał wybranych nieruchomości?

Nieruchomości komercyjne położone w atrakcyjnych lokalizacjach to szansa na regularne zyski z najmu przy jednoczesnym wzroście wartości nieruchomości. Najbardziej wiarygodną z metod szacowania wartości nieruchomości jest metoda dochodowa. Zgodnie z nią, dana nieruchomość warta jest tyle, ile dochodu zdoła wygenerować w przyszłości.

W celu wyliczenia wartości nieruchomości należy podzielić roczny dochód netto z jej użytkowania (ustalany na podstawie stawek rynkowych najmu) przez stopę kapitalizacji, czyli tzw. stopę zwrotu. Jako synonim rentowności inwestycji, polega ona na podzieleniu dochodu netto z nieruchomości przez wartość tej nieruchomości. Przykładowo, stopa zwrotu dla nieruchomości dającej zyski na poziomie 60 tys. zł rocznie, kosztach obciążających właściciela w wysokości 6000 zł rocznie i wartości nieruchomości w kwocie 650 tys. zł wyniesie 8,4%.

Stopa zwrotu umożliwia porównywanie ze sobą opłacalności kilku nieruchomości. Jest to znaczące ułatwienie dla inwestora analizującego potencjał wybranych lokali czy działek. To jednak nie wszystko – w odniesieniu do lokalizacji analizować warto również podaż i popyt, czyli nasycenie rynku podobnymi nieruchomościami i zapotrzebowanie na nie. Na stawki najmu, a zatem i na poziom zysków, wpływa też ogólny stan gospodarki. Rozwój gospodarczy sprzyja podejmowaniu śmiałych decyzji biznesowych przez potencjalnych najemców.

Rynek nieruchomości komercyjnych

Rynek nieruchomości komercyjnych wykazuje w ostatnich latach olbrzymi potencjał inwestycyjny. W efekcie przybywa więc chętnych do lokowania wolnych środków w celu ich dalszego pomnażania poprzez najem nieruchomości. Segment napędza też duży popyt obserwowany wśród najemców. To z kolei znajduje odzwierciedlenie w szybkim wynajmie lub sprzedaży już istniejących lokali, lub gruntów pod ich budowę. Branża wzrasta w tempie nawet kilkunastu procent rocznie, zwłaszcza w sektorze handlowym i magazynowo-przemysłowym. Atrakcyjne nieruchomości, dogodnie zlokalizowane i z dobrze dobranymi najemcami, są przy tym mniej narażone na pustostany.

Rynek lokali handlowych

Świetnie na polskim rynku nieruchomości o charakterze komercyjnym radzą sobie zwłaszcza lokale handlowe. Największy potencjał inwestycyjny tkwi w centrach handlowych i nieruchomościach zlokalizowanych przy głównych arteriach handlowych miast, które cechuje duży przepływ klientów. Czynsze na najwyższym poziomie generują lokale zlokalizowane przy głównych ciągach pieszych i samochodowych szlakach komunikacyjnych oraz w miejscach użyteczności publicznej, takich jak dworce czy szkoły wyższe. Szczególnie opłacalna z perspektywy inwestora może okazać się inwestycja w lokal handlowy z dużymi sieciami handlowymi.

Rynek parków handlowych

Na rynku nieruchomości komercyjnych dynamicznie rozwijają się również mniejsze od galerii handlowych parki handlowe ze sklepami spożywczymi, drogeriami, aptekami i innymi zaspokajającymi podstawowe potrzeby punktami. Tzw. retail park tworzą zespół średnio- i wielkopowierzchniowych obiektów, mających umożliwić szybkie i wygodne zakupy mieszkańcom mniejszych miejscowości lub obrzeży miast, dopasowując się tym samym do potrzeb lokalnej społeczności. Potencjał tak położonych parków handlowych tkwi również w braku konkurencji w okolicy i swobodnym dostępie do wspólnego dla sklepów parkingu.

Rynek działek

Popularnością wśród inwestorów cieszą się również działki pod zabudowę wielkopowierzchniową. Zapotrzebowanie na nie to efekt prężnego rozwoju e-commerce, który wymaga wdrożenia odpowiednich rozwiązań magazynowych i logistycznych. Wyzwaniom z tym związanym sprostać mogą powstałe na działkach centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie czy magazyny artykułów spożywczych sprzedawanych online. Kluczowa w przypadku działek komercyjnych jest infrastruktura drogowa zapewniającą szybką realizację zamówień.

Czytaj także:

Redakcja Social.Estate

Zespół redakcyjny Social.Estate, który przygotowuje dla Ciebie najciekawsze newsy ze świata gospodarki, finansów osobistych i nieruchomości.