Wspólnota mieszkaniowa
Pierwsze wspólnoty mieszkaniowe powstawały już w połowie lat 90-tych, na podstawie Ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Warto przyjrzeć się jej bliżej, by dowiedzieć się, kiedy powstaje wspólnota, jak ją założyć, a także jakie wzajemne zobowiązania (jak wyodrębnić) powstają między wspólnotą i spółdzielnią. Ten interesujący twór, mimo iż nie można mówić w związku z nim o czymś takim jak osobowość prawna, ma jednak spore prawa, by zaciągnąć zobowiązania czy też by pozwać inne podmioty. Ocenia się, iż w chwili obecnej na rynku funkcjonować może około 5 mln wspólnot mieszkaniowych.
Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
Wzmiankowana już powyżej Ustawa o własności lokali mówi, iż wspólnota mieszkaniowa powstanie, gdy mamy do czynienia z nieruchomością wielolokalową lub co najmniej kilkulokalową. Stworzyć ją może ogół pełnoprawnych właścicieli lokali w obrębie danej nieruchomości. Z tym, że coraz bardziej ostatnio popularna, tzw. mała wspólnota zaistnieje, gdy w jej skład wejdzie maksymalnie do 7 właścicieli. W przypadku więcej niż siedmiu właścicieli będzie to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Pamiętajmy, że powstanie wspólnoty, to nie jest wyłącznie wyrażenie woli właścicieli lokali. Definicja ustawowa mówi jasno, że wspólnota mieszkaniowa może powstać (zawiązuje się niejako automatycznie), gdy tylko własność lokalu mieszkalnego przeniesiona zostanie z wcześniejszego właściciela nieruchomości gruntowej (np. dewelopera) na osobę, która lokal nabywa. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 9 czerwca 2005 roku, wspólnota mieszkaniowa powstanie równoprawnie w dwóch sytuacjach:
- gdy prawo własności zostanie przeniesione jednorazowo,
- gdy wyodrębnianie lokali we wspólnotę pozostawi niektóre z nich poza jej obrębem.
Różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową
Bardzo często pojawiająca się kwestia wspólnoty mieszkaniowej a spółdzielni. Mianowicie, by zostać spółdzielcą, najemca lokalu lub jego przyszły właściciel musi posiadać lokatorskie lub własnościowe prawo do nieruchomości. Niezależnie od zamocowań formalno-prawnych, spółdzielnie zazwyczaj posiadają dużą administrację. Tymczasem wspólnota mieszkaniowa wyłania zarząd najczęściej o wiele mniejszy, bardziej efektywny i mniej kosztochłonny. Z zaobserwowanego doświadczenia jasno widać, iż spółdzielcy, będący spadkobiercami dawnych, niekiedy monstrualnie dużych peerelowskich spółdzielni, rzadko w większej masie interesują się sprawami spółdzielni. Rzadko też mają prawdziwie realny wpływ na sposób rozdysponowania środków budżetowych. Inaczej jest w przypadku wspólnot, gdzie nawet duża wspólnota mieszkaniowa nie oznacza braku zainteresowania sprawami wspólnymi. A taka sprawa jak remont dachu urasta to kwestii największej rangi.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – prawa i obowiązki zarządcy
Sama wspólnota mieszkaniowa ma na celu sprawowanie zarządu wspólnego wobec elementów wspólnych danej nieruchomości. Mogą to być tereny zielone wokół nieruchomości, winda czy kotłownia w budynku, tak drażliwe ostatnio kwestie jak śmietniki czy wszelkiego rodzaju instalacje dostarczające media do nieruchomości. Członkowie wspólnoty, jak można się spodziewać, ponoszą opłaty za części wspólne nieruchomości, np. za remont dachu lub opłaty za gromadzenie i wywóz nieczystości.
Co ciekawe, to wielkość lub wartość rynkowa danego lokalu wewnątrz wspólnoty, jest czynnikiem decydującym o mocy, wadze danego głosu. Tymczasem w przypadku spółdzielców jeden właściciel to jeden głos. Nietrudno się domyśleć, iż członkowie wspólnoty – w odróżnieniu od spółdzielców – mają bezpośredni wpływ nawet na takie niuanse zarządzania nieruchomością, jak wybór i podpisanie umowy z firmą, której zleci się np. odświeżenie i tynkowanie elewacji lub remont dachu. To członkowie wspólnoty realnie decydują o wysokości środków na pokrycie kosztów zarządu. Większość wiążących prawnie decyzji winna być podjęta w formie uchwał na zebraniach członków wspólnoty.
Warto pamiętać, że mają oni 6 dni na zaskarżenie każdej, przyjętej już uchwały. O ile wspólnoty mniejsze nie mają obowiązku powoływania zarządu, to wspólnota duża już tak. Ustawodawca przewiduje tu pewna dowolność, albowiem może się on składać z reprezentacji właścicieli lokali (jest to tzw. zarząd właścicielski) lub być pełniony przez wyspecjalizowany podmiot rynkowy bądź osobę trzecią (to tzw. zarząd powierzony). Głównym zadaniem takowego, powoływanego na okres bezterminowy zarządu, jest ogólnie pojęte zarządzanie nieruchomościami. Zarząd, rzecz jasna może być na podstawie stosownej uchwały, odwołany w każdej chwili.
Czy najemca lokalu może zostać członkiem wspólnoty?
Według litery ustawy o własności lokali, członkiem wspólnoty pozostaje pierwotny właściciel, a nie najemca lokalu. Tak więc, nie należy obawiać się tego, iż wynajmując mieszkanie pozostające we wspólnocie, pozbędziemy się praw i członkostwa. Najemca lokalu nie będzie miał żadnych praw co do podejmowania uchwał na zebraniach wspólnoty. Co ważne, właściciel i członek wspólnoty, zgodnie z KC, nie odpowiadają za szkody, do której przyczynił się najemca lokalu. Odpowiedzialność i zobowiązania są tu osobiste. Zauważmy także, iż członkami wspólnoty nie mogą stać się najemcy, którzy zajmują tzw. mieszkania komunalne, bowiem ich właścicielem pozostaje gmina.
RODO a wspólnota mieszkaniowa
Zgodnie z najnowszymi przepisami, wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do przetwarzania danych osobowych właścicieli, jednakże nie może ich przechowywać ani gromadzić. W związku z pojawiającym się kwestiami spornymi jako wzór przyjęto wyrok NSA z października 2019 r. Stwierdzono w nim, iż członkowie wspólnoty mają pełne prawo wglądu w dokumenty wspólnotowe, czego dość często odmawiał zarząd.