Eksmisja

Eksmisja – definicja i podstawa prawna

Polskie prawo nie wskazuje jednoznacznej definicji pojęcia „eksmisji”. Przez termin ten należy rozumieć wszelkie czynności, których celem jest usunięcie kogoś z zajmowanej przez niego nieruchomości. Usunięcie to działa na korzyść podmiotu posiadającego tytuł prawny do użytkowania danej nieruchomości.

Podstawą do przeprowadzenia eksmisji jest wyrok sądu wydany w oparciu o przepis art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Kogo i kiedy można eksmitować?

Eksmisja może mieć miejsce w przypadku, gdy osoba zajmuje lub zamieszkuje dane lokum, co do użytkowania, którego nie posiada żadnych praw (eksmisja z mieszkania własnościowego). Dotyczy to sytuacji samowolnego zajęcia lokalu lub zamieszkiwania go mimo zakończonego stosunku prawnego, po wypowiedzeniu umowy najmu przez właściciela.

Najczęściej spotykaną przyczyną wypowiedzenia umowy jest zaleganie przez lokatora z zapłatą za czynsz i opłatami eksploatacyjnymi (eksmisja z lokalu komunalnego). Najemca może otrzymać wypowiedzenie umowy najmu również wtedy, kiedy rozporządza mieszkaniem bez uzyskania zgody właściciela. Chodzi tu zwłaszcza o podnajmowanie lokum osobom trzecim.

Do eksmisji lokatora może przyczynić się też wniosek właściciela innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku, w którym mieści się mieszkanie zajmowane przez eksmitowanego. Przesłanką do złożenia wniosku jest w takiej sytuacji zwykle rażące i uporczywe łamanie porządku domowego, które utrudnia korzystanie z innych lokali.

Szczególnym typem eksmisji jest eksmisja po rozwodzie. Jeden z małżonków może wnioskować o eksmisję tylko wtedy, gdy mieszkanie stanowi jego majątek odrębny, a postępowanie małżonka uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Co do określonych grup najemców obowiązują specyficzne zasady eksmisji. Do tzw. grupy uprzywilejowanej, która może zostać eksmitowana wyłącznie przy zapewnieniu lokalu socjalnego, należą:

• kobiety ciężarne,
• osoby małoletnie,
• niepełnosprawne,
• ubezwłasnowolnione,
• obłożenie chore,
• bezrobotne (zarejestrowane w PUP),
• ubodzy emeryci i renciści.

Okres ochronny lokatorów, czyli wyznaczony przepisami prawa czas w roku, kiedy lokatorów nie można wyrzucić z mieszkania, trwa od 1 listopada do 31 marca. Eksmisja została zawieszona również w czasie pandemii. Wyjątek stanowi eksmisja sprawcy przemocy w rodzinie.

Jak wygląda procedura eksmisyjna?

Proces eksmisji obejmuje trzy etapy – wstępny, sądowy i egzekucyjny. Pierwszy z nich polega na przesłaniu do najemcy listownego wezwania do dobrowolnego wydania bezprawnie zajmowanego lokalu.

W sytuacji, gdy nie zastosuje się on do wezwania, powód rozpoczyna drugi etap. Polega on na wszczęciu postępowania przed organem orzekającym i złożeniu w sądzie powództwa w sprawie opróżnienia lokalu.

Po wydaniu wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności, sprawę kieruje się do komornika. Ten rozpoczyna etap egzekucyjny, który polega na przeprowadzeniu eksmisji. Polskie prawo zakazuje „eksmisji na bruk” uznanej za nieetyczną. Na komorniku spoczywa obowiązek sprawdzenia, czy eksmitowanemu lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu bądź czy otrzymał on sądowne prawo do lokalu socjalnego. W przypadku braku takiego miejsca komornik składa wniosek do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Egzekucja zostanie wznowiona w momencie wskazania pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanego.