Dzierżawa
Co to jest dzierżawa?
Dzierżawa gruntów rolnych jest jedną z popularniejszych form użytkowania ziemi. Podpowiadamy, na czym polega dzierżawa i jak powinna wyglądać umowa dzierżawy ziemi.
Definicja dzierżawy w świetle przepisów
Dzierżawa gruntów rolnych, jako forma użytkowania ziemi, jest korzystna zarówno dla właściciela ziemi, jak i dzierżawcy. Użyczenie gruntu rolnego osobom trzecim, na przykład pod działalność gospodarczą czy pod fotowoltaikę, to częste rozwiązanie w przypadku właścicieli, którzy nie są zdecydowani na sprzedaż ziemi. Dzierżawa stanowi też korzystną finansowo alternatywę względem kupna ziemi, której ceny nieustannie rosną.
W ramach umowy dzierżawy jedna strona umowy (wydzierżawiający) zobowiązuje się oddać rzecz do używania i czerpania korzyści. Natomiast druga strona – do zapłaty umówionego czynszu (dzierżawca). Co istotne, wydzierżawiający nie musi być właścicielem nieruchomości oddanej w dzierżawę. Wystarczy, że jest użytkownikiem wieczystym lub posiada nieruchomość jako posiadacz samoistny bez tytułu prawnego, na przykład będąc w drodze do zasiedzenia nieruchomości.
Zasady zawarcia umowy dzierżawy
Dzierżawa jest umową nazwaną, którą reguluję przepisy kodeksu cywilnego. Z uwagi na to, że konstrukcja dzierżawy podobna jest do najmu, stosuje się co do niej część przepisów dotyczącej tej formy korzystania z rzeczy. Przede wszystkim jednak przedmiotem umowy dzierżawy są nieruchomości rolne.
-
Forma i czas trwania umowy
W celu dzierżawy gruntów rolnych konieczne jest zawarcie stosownej umowy. Przepisy kodeksu cywilnego bezpośrednio nie regulują formy zawarcia umowy dzierżawy, a zatem może mieć ona dowolną formę – pisemną lub ustną.
Obowiązują jednak pewne zasady – przy dzierżawie na czas krótszy niż 1 rok, dopuszcza się obie formy umowy, natomiast przy dzierżawie na czas dłuższy niż 1 rok wymagana jest umowa pisemna. W przypadku braku daty zakończenia okresu dzierżawy umowę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego okresu, automatycznie staje się umową zawartą na czas nieoznaczony.
-
Treść umowy
W treści umowy dzierżawy gruntu powinny zostać określone następujące elementy:
- zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy do używania i pobierania pożytków,
- obowiązek dzierżawcy do uiszczania umówionego czynszu dzierżawy.
Oprócz tego umowa dzierżawy powinna wskazywać:
- strony umowy – Wydzierżawiającego i Dzierżawcę,
- przedmiot umowy,
- termin zapłaty czynszu,
- czas trwania umowy,
- termin, w którym przedmiot dzierżawy zostanie wydany Dzierżawcy.
-
Prawa i obowiązki dzierżawcy
Dzierżawca ma obowiązek terminowego płacenia określonego czynszu na rzecz wydzierżawiającego. Dzierżawca powinien użytkować grunty zgodnie z przepisami. Nie można oddawać ziemi pod dzierżawę osobom trzecim ani zmieniać przeznaczenia ziemi bez wyraźniej zgody wydzierżawiającego. Dzierżawę ziemi można rozwiązać bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli dzierżawca naruszy w jakikolwiek sposób warunki umowy.
-
Instytucja bezczynszowego korzystania z gruntów rolnych
Poza dzierżawą kodeks cywilny przewiduje instytucję bezczynszowego korzystania z gruntów rolnych. Osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie płaci czynszu. Jest natomiast wyłącznie zobowiązana do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z gruntem. Oddający grunt rolny rezygnuje tym samym z otrzymywania czynszu.
-
Prawo pierwokupu ziemi
Dzierżawcy nieruchomości rolnej przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, jeżeli właściciel ziemi zdecyduje się ją sprzedać. Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu należy się dzierżawcy, gdy sprzedawcą nieruchomości rolnej jest osoba fizyczna lub osoba prawna inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych. Prawo pierwokupu wykonywane jest po cenie określonej w umowie sprzedaży. Aby jednak można było skorzystać z tego prawa, umowa musi być zawarta w formie pisemnej i posiadać datę pewną (poświadczoną notarialnie). Natomiast wydzierżawiający musi ją wykonywać od co najmniej trzech lat.