Leasing nieruchomości – co warto o nim wiedzieć

18 czerwca 2019 3 minuty czytania

Mimo swojej powszechności, umowy leasingowe to stosunkowo słabo zrozumiana przez ogół społeczeństwa forma stosunku cywilnoprawnego. Zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorstwa najczęściej mają z nim do czynienia w przypadku leasingu samochodów. Tymczasem przedmiotem leasingu może być także cała gama innego rodzaju środków trwałych, wśród których nieruchomości wydają się być jedną z bardziej atrakcyjnych propozycji.

Czym jest leasing? Kim są strony umowy leasingowej?

Najkrócej rzecz ujmując, leasing jest to rodzaj umowy, która obejmuje udzielenie przez finansującego (leasingodawcę) pełnych praw do korzystania z danego przedmiotu materialnego korzystającemu (leasingobiorcy). Umowa taka zawierana jest na piśmie na ściśle określony czas, a jej szczegóły doprecyzowane zostały w artykułach 709¹-709 Kodeksu Cywilnego. Jeśli umowa leasingowa dotyczy nieruchomości, są to obiekty o minimalnej wartości określonej na 250 000 złotych (lokale użytkowe) lub też 500 000 złotych (budynki).

Jak podkreśla Piotr Trybała, autor podręcznika “Leasing. Poradnik Przedsiębiorcy”, umowa leasingowa pod niektórymi względami przypomina zarówno umowy najmu, jak i dzierżawy. Nie jest jednak z nimi tożsama – niektóre umowy leasingu skonstruowane są w sposób, który umożliwia nabycie ich przedmiotu po upływie terminu zakończenia umowy. W czasie jej trwania natomiast na leasingobiorcy spoczywa obowiązek płacenia rat za przedmiot wzięty w leasing.

Wraz ze wzrastającym popytem na leasing z rynku wyłoniły się specyficzne podmioty, które przyjęły funkcję pośredników w transakcjach leasingowych. Firmy leasingowe zajmują pozycję pomiędzy producentem czy właścicielem danej rzeczy lub nieruchomości a leasingobiorcą, dbając o właściwy przebieg każdego etapu transakcji, a także terminowe spłaty ustalonych umową rat. Umowy leasingowe stanowią doskonałą okazję zarówno dla dużych, jak i rozwijających się przedsiębiorstw, zwłaszcza, jeśli weźmiemy pod uwagę leasing nieruchomości. Nie jest to posunięcie pozbawione ryzyka, ale przy dobrym planowaniu może okazać się obiecującą alternatywą dla kredytu hipotecznego.

Leasing operacyjny i finansowy nieruchomości – na czym polegają?

Przedsiębiorcy, którzy decydują się na zawarcie umowy leasingowej dotyczącej nieruchomości, mają do dyspozycji trzy odrębne typy takiego przedsięwzięcia, z których każdy rządzi się nieco odrębnymi zasadami. Pierwszym z nich będzie tak zwany leasing operacyjny. Nieruchomość, której dotyczy umowa, pozostaje w dalszym ciągu środkiem trwałym leasingodawcy, leasingobiorca natomiast może ją nabyć, gdy okres wyznaczony w umowie dobiegnie końca (kwota z umowy + VAT). Leasingobiorca płaci raty, ale stają się one jego kosztem uzyskania przychodów.

Kolejny rodzaj leasingu stanowi leasing finansowy. W tym przypadku tytuł własności nieruchomości może przejść na leasingobiorcę, jest on także odpowiedzialny za amortyzację danej nieruchomości. Technicznie rzecz biorąc, dana nieruchomość może ciągle stanowić część majątku leasingodawcy, ale jest traktowana jako środek trwały leasingobiorcy. Ta forma leasingu może być porównana z działaniem kredytu, jednak do zawarcia umowy leasingowej nie jest konieczna duża zdolność kredytowa, a sam proces przebiega bardzo sprawnie.

Leasing zwrotny nieruchomości i warunki przystąpienia do umowy

Osobną kwestią jest trzeci typ leasingu – leasing zwrotny. Tu prawo własności wędruje z rąk leasingobiorcy do leasingodawcy. Leasingobiorca czerpie z umowy korzyści finansowe, nie tracąc przy tym prawa do użytkowania nieruchomości. Leasing nieruchomości typu zwrotnego sprawdzi się na pewno w sytuacji, gdy dane przedsiębiorstwo pragnie dalej korzystać z posiadanego lokalu, ale potrzebuje solidnego wsparcia finansowego, by dokonać skoku w rozwoju. Ta opcja nie jest jednak pozbawiona wad – wysokie kwoty, jakie stanowią minimalną wartość nieruchomości, mogą okazać się zaporowe dla małych i średnich przedsiębiorstw.

By z sukcesem zawrzeć umowę leasingową, firma ma obowiązek udostępnić przedsiębiorstwu leasingowemu szereg wymaganych dokumentów. Są to nie tylko zeznania PIT czy oświadczenia ZUS, ale także pełna dokumentacja związana ze stanem zadłużenia firmy czy jej finansami. Pakiet koniecznych informacji musi również zawierać szczegółowe dane, określające pozycję danej nieruchomości na rynku, w tym między innymi akt notarialny czy wypis z rejestru gruntów. W porównaniu do procesu ubiegania się kredyt hipoteczny, poszczególne etapy prowadzące do zawarcia umowy leasingowej są znacznie bardziej przyjazne dla firmy. Co więcej, leasing to także sprawdzony sposób na pomniejszenie podstawy opodatkowania.

Jakie nieruchomości można finansować leasingiem?

Finansowanie nieruchomości za pośrednictwem umów leasingowych ma także przyszłość w wielu sytuacjach. Leasing nieruchomości o charakterze komercyjnym może obejmować szerokie spektrum budynków i obiektów różnego przeznaczenia. Mogą być to zarówno całe obiekty biurowe, jak i pojedyncze lokale tego typu – podobnie sprawa ma się w przypadku budynków i lokali handlowych.

Finansowanie przy pomocy leasingu można wykorzystać również przy obiektach takich, jak hotele czy centra konferencyjne, szkoleniowe, logistyczne i parki handlowe. Ta możliwość przyda się także przedsiębiorstwom produkcyjnym, bowiem leasing może też dotyczyć różnego rozmiaru hal, magazynów i obiektów przemysłowych i obiektów handlowych.

Umiejętnie wykorzystane umowy leasingowe stanowią też doskonałą trampolinę dla rozwoju handlu, gdyż istnieje opcja objęcia nimi galerii handlowych i innych centrów sprzedaży. Leasing przynosi korzyści również sektorowi związanemu ze służbą zdrowia, opieką i organizacjami non-profit – można w ten sposób finansować domy seniora, centra opiekuńcze czy biura organizacji. Wymienione tu przykładowe nieruchomości nie stanowią bynajmniej zamkniętego zbioru – za sprawą decyzji leasingodawców lista ta może ulec poszerzeniu.

Marcin Pabijanek CEO Social Estate

Źródła:
– Dębska-Rup, A., Rup, P., “Leasing jako źródło finansowania przedsiębiorstwa i jego ujęcie w księgach rachunkowych”
– Talaga, P., “Przedmiot umowy leasingu w świetle regulacji Kodeksu cywilnego”
– Trybała, P., “Leasing. Poradnik przedsiębiorcy”

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.