Inwestowanie w nieruchomości komercyjne z najemcą – stabilny dochód czy ryzyko?

22 listopada 2024 3 minuty czytania

Dlaczego warto rozważyć zakup nieruchomości z najemcą?

Decyzja o inwestowaniu w nieruchomości komercyjne jest jedną z bardziej stabilnych, a jednocześnie wymagających strategi inwestycyjnych. Szczególnie zakup nieruchomości z istniejącym najemcą przyciąga uwagę inwestorów, oferując obietnicę regularnych dochodów i mniejszego ryzyka pustostanów. Ale czy to zawsze pewna lokata kapitału? W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej korzyściom i ryzykom związanym z taką inwestycją oraz podpowiemy, na co warto zwrócić uwagę, zanim podpiszesz umowę kupna.

Korzyści z zakupu nieruchomości z najemcą

Gwarantowany przepływ gotówki dzięki podpisanym umowom najmu

Zakup nieruchomości z najemcą oznacza, że od początku inwestycji możesz liczyć na regularne wpływy z czynszu. Zawarte wcześniej umowy najmu dają pewność co do wielkości miesięcznego dochodu i pozwalają na zaplanowanie długoterminowego zwrotu z inwestycji.

Mniejsze ryzyko pustostanów

Jedną z największych obaw każdego inwestora nieruchomościowego są pustostany. Brak najemcy to brak dochodów, które mogą pokryć koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Kupując obiekt z już funkcjonującym najemcą, znacznie minimalizujesz to ryzyko.

Łatwiejsza ocena rentowności dzięki dostępnej historii finansowej nieruchomości

W przypadku nieruchomości z najemcą masz dostęp do pełnej historii wynajmu, w tym przychodów z czynszu i potencjalnych kosztów utrzymania budynku. To ogromna przewaga, gdyż pozwala na dokładną analizę opłacalności inwestycji i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek po zakupie.

Ryzyka, o których warto pamiętać

Co zrobić, gdy najemca wypowiada umowę?

Stabilność dochodów zależy w dużej mierze od trwałości umowy najmu. Jeśli jednak najemca zdecyduje się na wypowiedzenie umowy, inwestor może stanąć w obliczu nagłego pustostanu, co wiąże się z dodatkowymi kosztami i koniecznością poszukiwania nowego najemcy.

Wpływ zmian rynkowych na wartość nieruchomości

Nieruchomości, choć często postrzegane jako stabilne aktywa, są podatne na zmiany rynkowe. Spadek atrakcyjności lokalizacji, zmiany demograficzne lub pojawienie się konkurencji mogą obniżyć wartość nieruchomości i trudniej będzie znaleźć nowych najemców.

Czy lokalizacja nadal będzie atrakcyjna za kilka lat?

Lokalizacja jest kluczowym czynnikiem sukcesu inwestycji w nieruchomości komercyjne. Nawet jeśli dziś miejsce jest popularne, warto zadać sobie pytanie, czy utrzyma swoją atrakcyjność przez najbliższe lata. Rozwój infrastruktury, trendy w nawykach konsumpcyjnych czy urbanizacja to tylko niektóre czynniki, które mogą wpłynąć na spadek lub wzrost wartości nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Analiza umowy najmu – czas trwania, klauzule i możliwości renegocjacji

Przeanalizowanie umowy najmu to absolutna konieczność. Sprawdź czas trwania umowy, klauzule związane z jej wcześniejszym rozwiązaniem oraz możliwość renegocjacji warunków. Im bardziej szczegółowa umowa, tym mniejsze ryzyko nieprzewidzianych problemów.

Kondycja finansowa najemcy – czy sklep dobrze prosperuje?

Nie każdy najemca gwarantuje bezproblemową współpracę. Dowiedz się jak najwięcej o jego sytuacji finansowej i kondycji biznesu. Stabilny najemca to gwarancja bezpieczeństwa i płynności finansowej.

Potencjał lokalizacji – obecna sytuacja i przyszłe trendy

Dokładna analiza lokalizacji pod kątem obecnych i przyszłych trendów pozwoli lepiej ocenić potencjalne ryzyko inwestycji. Czy ruch pieszy i drogowy są stabilne? Jakie inne przedsięwzięcia planowane są w okolicy? Wszystko to może wpłynąć na wartość nieruchomości.

Krótkie historie inwestorów, którzy skorzystali na zakupie nieruchomości z najemcą

Przykład 1: Jarosław, inwestor z Warszawy

Adam zdecydował się na zakup  lokalu usługowego  o powierzchni 100 m2 zlokalizowanego w Warszawie, wynajmowanego przez sklep Żabka. Dzięki 10 letniej umowie najmu z gwarantowaną klauzulą waloryzacji czynszu, stopa zwrotu wynosi 6, 85 % yield.   Co więcej, przyciągnęła go cena metra kwadratowego lokalu na poziomie 14 000 zł netto co w 2024 roku jest znacznie poniżej średniej ceny lokali na rynku pierwotnym, a także lokalizacja na przeciwko biurowca.

Przykład 2: Maria, właścicielka Parku Handlowego w Gdańsku

Maria zainwestowała w Obiekt handlowy typu retail park wynajmowany w większości przez Jeronimo Martins -sklep Biedronka, a także drogerię Rossmann i sklep wielobranżowy Pepco, Kik i Aptekę. Choć początkowo obawiała się zaangażowania 14 milinów złotych w jedną nieruchomości, to dokładna analiza  potencjału lokalizacji i długie umowy najmu przekonały ją do podjęcia decyzji. Dziś cieszy się regularnymi wpływami z czynszów najmu i podniosła przychody z najmu poprzez wynajem część działki dla paczkomaty Inpost i Ładowarki dla samochodów elektrycznych.

Zakończenie – stabilny dochód czy ryzyko?

Zakup nieruchomości komercyjnej z istniejącym najemcą to inwestycja, która może zapewnić stabilny dochód pasywny, ale wiąże się także z pewnymi wyzwaniami. Klucz do sukcesu to przemyślany wybór nieruchomości, dokładna analiza umowy najmu, a także zrozumienie lokalnych trendów i przyszłościowej atrakcyjności lokalizacji.

Napisz do mnie jeśli szukasz wynajętej nieruchomości: m.pabijanek @ petramhouse.pl

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.