Triple net lease (NNN)

Umowa triple net lease (NNN)– co to znaczy?

W standardowej umowie najmu właściciel nieruchomości zazwyczaj ponosi różne koszty związane z utrzymaniem budynku. Jednak w przypadku umowy triple net lease sytuacja wygląda inaczej – to najemca przejmuje odpowiedzialność za trzy główne kategorie kosztów (stąd nazwa “triple” – potrójna):

Pierwsza kategoria “net” to podatki od nieruchomości. W ramach umowy NNN najemca zobowiązuje się do płacenia wszystkich podatków związanych z nieruchomością, które normalnie spoczywałyby na właścicielu.

Druga kategoria “net” dotyczy ubezpieczenia budynku. Najemca musi pokryć koszty ubezpieczenia nieruchomości, włączając w to ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych.

Trzecia kategoria “net” obejmuje koszty utrzymania i napraw. Najemca jest odpowiedzialny za wszystkie bieżące naprawy, konserwację, a także większe remonty budynku.

Dla lepszego zrozumienia, wyobraźmy sobie sytuację restauracji fast-food wynajmującej lokal. W tradycyjnej umowie najmu, gdyby zepsuł się system klimatyzacji, właściciel budynku musiałby pokryć koszty naprawy. Natomiast w umowie triple net lease, to restauracja (najemca) byłaby odpowiedzialna za naprawę klimatyzacji, a także za opłacanie podatków od nieruchomości i jej ubezpieczenie.

Dlaczego takie umowy są popularne? Dla właściciela nieruchomości główną zaletą jest przewidywalność przychodów – otrzymuje czysty czynsz bez konieczności martwienia się o dodatkowe koszty. Jest to szczególnie atrakcyjne dla inwestorów pasywnych, którzy chcą minimalizować swoje zaangażowanie w zarządzanie nieruchomością.

Z perspektywy najemcy, umowa NNN często wiąże się z niższym czynszem bazowym, ponieważ przejmuje on na siebie dodatkowe koszty. Daje mu to również większą kontrolę nad nieruchomością i możliwość dostosowania harmonogramu konserwacji do swoich potrzeb operacyjnych.

Warto zauważyć, że istnieją też warianty tej umowy:

• Single Net Lease – najemca płaci tylko podatki
• Double Net Lease – najemca płaci podatki i ubezpieczenie
• Absolute Triple Net Lease (czasami nazywana “bondable lease”) – najemca przejmuje absolutnie wszystkie możliwe koszty i ryzyko, włącznie z naprawami konstrukcyjnymi czy szkodami powstałymi w wyniku katastrof naturalnych

Co ciekawe, umowy triple net lease są szczególnie popularne w przypadku najemców korporacyjnych, takich jak sieci fast food, banki czy apteki. Wynika to z faktu, że te podmioty często preferują standaryzację swoich lokalizacji i chcą mieć pełną kontrolę nad zarządzaniem nieruchomością.