Flipy – czyli szybki zakup i sprzedaż mieszkań – ile można na nich zarobić?

13 lipca 2019 6 minut czytania

Flipy czy mieszkanie na wynajem? Jeśli już podjęliśmy decyzję o samodzielnej inwestycji w nieruchomości, warto zastanowić się, która forma inwestycji w nieruchomości będzie dla nas bardziej korzystna.

Wzrostowy trend cen mieszkań w Polsce trwa już od 2014 r. Wraz ze wzrostem koniunktury, w ciągu ostatnich 5 lat ceny mieszkań poszybowały do góry we wszystkich dużych miastach. Większość osób decyduje się na „bezpieczną i stabilną” inwestycję w mieszkania na wynajem (o kupowaniu mieszkań na wynajem jako długoterminowej inwestycji w nieruchomości, i czy rzeczywiście jest tak opłacalna, bezpieczna i stabilna – pisaliśmy TUTAJ).

Dla wielu osób jednak comiesięczny zysk w wysokości maksymalnie dwóch-trzech tysięcy złotych nie jest jednak wystarczająco atrakcyjny, by zainwestować kapitał, czas i energię w mieszkanie na wynajem. Dla nieco bardziej odważnych inwestorów, którzy chcą szybko upłynnić inwestycję i zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w zaledwie kilka tygodni – idealnym pomysłem wydają się być tzw. Flipy. Flip to nic innego jak handel mieszkaniami – kupujemy mieszkanie poniżej ceny rynkowej, remontujemy (lub nie: kwestie tzw. Flipów „na leniwca” omówimy poniżej) i sprzedajemy drożej. Wydaje się proste, prawda? Zobaczmy, jak de facto działają flipy na rynku nieruchomości, jakie rodzaje flipów możemy przeprowadzić i jakie pułapki czekają na początkującego inwestora.

Definicja flipów mieszkaniowych oraz ich specyfika 

Określenia takie jak „flip” oraz „flipping” zostały zapożyczone z języka angielskiego. Ich pojawienie się w Polsce było związane z działalnością inwestorów, którzy zainspirowali się amerykańskim zjawiskiem house flippingu. Mowa o działalności inwestycyjnej, która ma na celu osiągnięcie zysku poprzez zakup odpowiednio wybranego lokalu (zazwyczaj są to okazje inwestycyjne o cenie co najmniej 30% poniżej wartości rynkowej) oraz jego droższą sprzedaż w krótkim odstępie czasu od zakupu (zwykle w perspektywie nie dłuższej niż kolejne 12 miesięcy). Handel mieszkaniami na zasadzie: kupić tanio mieszkanie z potencjałem, podnieść jego wartość rynkową i sprzedać drożej – przypomina trochę działanie graczy na giełdzie: inwestorzy giełdowi również szukają akcji, których cena jest niska względem wyników finansowych spółki lub potencjału wzrostowego firmy. Osoby zainteresowane flipami, również poszukują „niedowartościowanych” ofert.

Jak znaleźć „niedowartościowane” mieszkanie na flipa? 

Skąd biorą się jednak takie oferty? Znalezienie mieszkania, którego cena będzie znacznie niższa od średnich cen podobnych nieruchomości w danej lokalizacji, nie jest aż tak trudna, jakby się wydawało.

Jest wiele powodów, dla których właściciele mieszkań chcą się ich szybko pozbyć, i są gotowi znacznie zejść z ceny tylko po to, by jak najszybciej otrzymać gotówkę.

Rozważmy poniższe sytuacje:

• Otrzymanie mieszkania w spadku – wyobraźmy sobie, że otrzymujemy w spadku mieszkanie, które jest w nieatrakcyjnej dla nas lokalizacji (np. w innym mieście), nie jest nam potrzebne i nie chcemy go wynajmować. Jednocześnie brakuje nam trochę gotówki na wykończenie własnego domu i przeprowadzkę z wynajmowanego obecnie mieszkania. W takiej sytuacji bardzo chętnie sprzedamy mieszkanie nieco taniej, aby jak najszybciej uzyskać gotówkę na wykończenie domu i zaoszczędzić na czynszu obecnie wynajmowanego mieszkania.
• Pilna potrzeba gotówki – niespodziewane koszty leczenia dziecka, czy katastrofa (np. pożar, powódź) we własnym domu – to niestety smutne, lecz dość częste powodu pozbywania się „dodatkowych” nieruchomości poniżej ceny rynkowej.
• Wyjazd za granicę – ponieważ coraz więcej osób opuszcza Polskę „na stałe” – otrzymanie spadku i wynajem jednego mieszkania, kiedy mieszka się po drugiej stronie globu i drobne zarobki w postaci 1000 zł miesięcznie nie są dla nas warte zachodu – chętnie jak najszybciej pozbędziemy się „problemu” i sprzedamy mieszkanie nieco taniej.

Głównym zadaniem fliperów jest znalezienie i dotarcie do takich osób. Media społecznościowe znacznie zwiększyły możliwości pozyskiwania ofert nadających się na flipa – i częściowo mogą zastąpić tradycyjne formy wyszukiwania takich ofert przez np. akcje ulotkowe.

Innym sposobem znalezienia atrakcyjnej oferty inwestycyjnej na flipa jest udział w przetargach pustostanów po eksmisjach, czy udział w licytacjach komorniczych.                                                                                              

Zyski z rynkowego wzrostu cen lokali 

Jak w krótkim czasie szybko podnieść wartość nieruchomości? Uzyskanie zysku na flipie można osiągnąć na trzy sposoby – każdy wymagający innego nakładu finansowego, i generujący innego rzędu zyski:

1. Poprzez kapitalny remont, czyli znaczne podniesienie standardu nieruchomości (tzw. „flip na ładnie”)
2. Poprzez drobny remont lub gruntowne wysprzątanie mieszkania, homestaging etc. (tzw. „flip na pół-ładnie”)
3. Poprzez odczekanie kilku miesięcy w czasach szybkich wzrostów cen, lub odczekanie na modernizację budynku (np. zmiana ogrzewania na miejskie, remont elewacji czy klatek schodowych). Jest to tzw. „lazy-flipping” lub po polsku „leniwiec”; zacznijmy zatem od niego!

Flip „na leniwca”

Zainteresowanie mieszkaniowymi flipami wzrasta zawsze wtedy, gdy widoczne są dodatnie zmiany cen nieruchomości. Takie podwyżki ułatwiają bowiem zadanie flipperom. Może się okazać, że ten sam lokal za trzy miesiące będzie wart nieco więcej (nawet bez nakładów związanych z remontem) tylko dlatego, że wszystkie  średnie ceny okolicznych nieruchomości poszybowały w górę.

Obecnie na polskim rynku nie mamy do czynienia z tak szybkimi podwyżkami cen metrażu, jak pod koniec poprzedniego boomu mieszkaniowego (lata 2007 – 2008). Mimo tego wzrostowy trend zapewnia zyski osobom odsprzedającym mieszkania po krótkim czasie.

Poniższa tabela bazująca na danych NBP wskazuje, że przez pół roku przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego najbardziej zyskało na wartości w trzech miastach – Zielonej Górze (wzrost o 12,4%), Rzeszowie (+10,0%) oraz Łodzi (+8,5%). Znaczący spadek wartości lokali (o 2,2%) odnotowano tylko dla Warszawy. Trzeba jednak podkreślić, że w ujęciu rocznym stolica cechowała się dodatnim wynikiem (+4,3%). Lepiej od Warszawy wypadły wszystkie pozostałe miasta. Największy roczny wzrost wartości przeciętnego używanego „M” odnotowano na terenie Szczecina (+15,1%), Białegostoku (+15,1%), Łodzi (+14,8%), Olsztyna (+14,0%) oraz Gdańska (+14,0%). Ten przykład dobrze pokazuje, że osoba zainteresowana zarabianiem na flipach, raczej nie powinna ograniczać się tylko do trzech – czterech największych rynków mieszkaniowych w Polsce.

Zmiany średniej wartości używanych mieszkań na największych polskich rynkach (I kw. 2018 r. – I kw. 2019 r.):

*Zmiany półroczne obliczyliśmy przy założeniu, że „M” kupione po średniej transakcyjnej cenie 1 mkw. z rynku wtórnego (w III kw. 2018 roku), zostało odsprzedane po średniej stawce z I kw. 2019 r. Roczną zmianę wartości używanego lokalu obliczono przy identycznych założeniach dla I kw. 2018 r. oraz I kw. 2019 r.

„Flipa na leniwca” możemy przeprowadzić nawet w czasach mniejszej koniunktury. Albo zwiększyć zysk, jeśli wybierzemy nieruchomość „z potencjałem”, lub w lokalizacji, która za jakiś czas stanie się bardziej atrakcyjna.

Jakie czynniki mogą wpłynąć na gwałtowny wzrost wartości danej nieruchomości w krótkim czasie?

• Podłączenie do sieci miejskiej (ogrzewanie centralne i ciepła woda z sieci) – zwłaszcza w przypadku kamienic i starszych budynków;
• Remont elewacji lub ocieplenie budynku
• Wymiana pionów/ instalacji
• Remont klatek schodowych
• Przebudowa ulicy – np. zmiana zaniedbanej ulicy na tzw. Woonerf (deptak częściowo wyłączony z ruchu), podwórza
• Budowa stacji metra, przystanku autobusowego, drogi ekspresowej lub obwodnicy
• Budowa atrakcyjnego obiektu w okolicy – np. centrum handlowego, centrum rozrywki, kompleksu sportowego, wydziału wyższej uczelni, szkoły lub przedszkola.
• Uzyskanie pozwolenia na budowę instalacji gazowej, lub przebudowę lokalu

Przy zakupie mieszkania warto zwrócić uwagę nie tylko na układ, ale na plany związane z modernizacją budynku. Oraz zapytać w urzędzie miasta o plany zagospodarowania przestrzennego w okolicy.

Zyski związane z remontem oraz home staging  

Wzrost rynkowych cen nieruchomości mieszkaniowych oczywiście ułatwia zadanie flipperom. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że flip mieszkaniowy może przynieść spore zyski również w warunkach cenowej stabilizacji na rynku. Z taką sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy uda się podnieść wartość mieszkania na wskutek remontu lub home stagingu. Inwestor osiągnie zysk jeśli wzrost wartości i ceny transakcyjnej mieszkania będzie większy od nakładów związanych z remontem oraz home stagingiem.

Jeżeli chodzi o remonty, to doświadczeni flipperzy zawsze dbają o właściwą relację pomiędzy kosztem oraz efektem prac. Chodzi o to, żeby możliwie niewielkim nakładem środków wygenerować spory zysk dzięki odsprzedaży mieszkania. Właśnie dlatego generalny remont nie zawsze jest uzasadniony ekonomicznie. Czasem wystarczy np. przemalowanie ścian połączone z odnowieniem fug pomiędzy płytkami oraz wymianą niektórych elementów wyposażenia.

Wyróżniamy flipy na „ładnie” i na „pół-ładnie”

Flip na „ładnie” może potencjalnie wygenerować najwyższe zyski. Wiąże się on też z najwyższymi kosztami i poświęceniem czasu – na projekt architektoniczny, wybór materiałów, wyposażenia, sprzętów AGD i dodatków. Wystarczy, że usuniemy z lokalu stare meble, pobrudzone wykładziny, przemalujemy ściany na biało, by mieszkania pokazało potencjalnemu nabywcy swój potencjał. Taki gruntowne „wysprzątanie” może podnieść wartość mieszkania nawet o 10-20%. Jest to tak zwany „flip na pół-ładnie”.

W bardziej zadbanych nieruchomościach często wystarczy po prostu house staging – zwykle generuje on o wiele mniejsze koszty niż remont. O poprawę sposobu prezentacji mieszkania nie jest trudno, gdyż wiele osób nadal załącza do ogłoszeń kiepskie technicznie zdjęcia albo nieodpowiedni opis. Zdarzają się nawet zdjęcia pokazujące nieporządek w mieszkaniu, który skutecznie zniechęca do zakupu. Takie „grzechy” sprzedających są korzystne dla flippera, ponieważ obniżają cenę, za którą można kupić lokal.

 O czym warto pamiętać decydując się na flip?

Flipami mieszkaniowymi interesuje się spora grupa nowicjuszy. Początkujące osoby dość często nie zwracają uwagi na ważne kwestie, które są oczywiste dla bardziej doświadczonych inwestorów. Przy planowaniu swojego pierwszego flipa, warto uwzględnić następujące aspekty:

• konieczność zapłacenia podatku PIT (stawka: 19%) od zysku osiągniętego dzięki szybkiej odsprzedaży mieszkania
• koszty transakcyjne ponoszone również przy zakupie lokalu przeznaczonego do szybkiej odsprzedaży (w przypadku używanego mieszkania będzie to np. połowa taksy notarialnej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC wynoszący 2% ceny transakcyjnej)
• możliwość wystąpienia kłopotów z eksmisją poprzedniego właściciela mieszkania, które zostało kupione podczas licytacji komorniczej
• ryzyko związane z zakupem mieszkania pozbawionego księgi wieczystej albo obciążonego roszczeniami (początkującym flipperom odradza się nabywanie takich nieruchomości)

Ile można zarobić na inwestycjach w nieruchomości? 

Flipping mieszkań jak na tym zarobić ?

Obliczanie zysku z inwestycji w nieruchomość jak to zrobić?

Jak wygląda i ile kosztuje wycena nieruchomości?

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania od dewelopera?

W jakie nieruchomości warto inwestować?

Marcin Pabijanek

Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację app.social.estate dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.